【龔成專欄】55歲夫婦因病退休 憂坐食山崩 懂1招財技 自住樓唔使賣都有額外收入

有中年夫婦受患慢性病困擾，欲在55歲提早退休，但只有500萬現金可投資，憂被動式收入不夠養老。兩夫婦遂猶豫應否把自住樓賣掉，取回數百萬額外現金作出投資以助養老，並改為租樓。投資書籍作者兼股評人龔成認為，賣自住樓後若用來分散投資以賺取被動式收入（如股息），策略上原也是可行，例如可混合來買一籃子收息股、年金、債券及做定期存款，但他個人不太建議賣自住樓。

龔成認為倒不如考慮另一個「不用賣樓」也可每月大增收入的方法，便是把自住物業進行逆按揭（安老按揭）。雖然這樣會失去物業的擁有權，但在兩夫婦去世之前，能確保每月都獲得穩定收入，也可以一直住在自己物業之內，直至百年歸老為止。故若讀者夫婦沒有後人，又或是不打算把遺產贈予第三者，「逆按揭」也不失為一個解決退休收入難題的好方法。

【理財個案：因病提早退休，應否賣樓另找投資方法？】

龔成老師：

您好！本人與配偶約55歲，兩人因長期病患，被迫提早退休。
現有500萬現金,一層自住900萬物樓，想賣樓再租。請問如作穩陣投資，做到每年5至6%回報？可否幫忙給一些意見？
謝謝您！

讀者敬上

個案重點：

‧55歲
‧長期病患,提早退休
‧擁$500萬現金及自住物業

重點目標：

‧想賣樓套現
‧希望5%-6%穩健回報

龔成老師分析：

我對賣出自住樓，未算很支持，但不是不可以的，你最重要是要明白當中的利與弊。

好處是擁有一筆現金，你可以作退休的生活費。同時，現時的租金回報率不算高，將資金投資一些物業以外、穩定收息工具的回報更高，這表示，你賣樓將資金投資一些收息工具，收到的現金流，可以交租之剩（假設你租原本持有物業計算），同時會有資金剩。

至於弊處，始終無人知道樓市之後的升跌，如果你賣出物業後，往後的租金及樓價不斷上升，你就會面對不利的局面，始終你現時55歲，年齡未算好大，但你因病患再找工作不易，你只能利用原有資產配置，去支持自己的生活費，如果租金向上，加上你資產收到的利息減少，你就會面對一個不利局面，因此你要明白這點。自行決定是否賣樓。

如果你明白這點，明白有可能賣出後買唔翻，你才可以進行賣樓這動作（記住，樓市走勢很難預期，你要對所有情況作打算）。

以下我會講述，賣樓與不賣樓兩個方案，各自怎樣有效將財富運用得較好。

【方案一：賣樓】

假設你賣出自住樓，連同現時持有的現金，會有$1400萬，你可以就這筆資金，分成5部分，投資一些低風險、有穩定現金流的工具，建立一個平衡的組合，不集中在某一類別，目的是提升你的現金流，以5%以上現金流工具為基礎。

第一部分投資收息股，建立一個收息組合，目標是4%-6%的股息率的收息股，例如港燈（2638）、深高速（0548）、香港電訊（6823）、工行（1398）、恆生（0011）、置富（0778）、陽光（0435）、高息基金（3110）都可以。你平衡地投資這些股，除了可以得到穩健的收息收，同時可有效的分散風險。上述都是有5%以上的股息率。
第二，投資債券，你可以選擇A評級的債券，年期較長都可以，你可以到銀行問問。但記住，不要貪高息而投資「高息債券」，因為這些高息債，其實是垃圾債券，風險可以很高，不適合你。
第三，投資年金，唔單止政府有年金，坊間的理財公司都有的，原理是投資一筆錢，之後會慢慢比翻本金及利息你，這是適合你們的產品，低風險，可以有穩定回報。
第四，投資保險公司或銀行的產品，你可以去問下，當中有不少產品都是低風險的，同時能給你每月穩定的現金流，適合你的。
第五，持有現金，這可以為你的後盾，以備不時之選。同時部分可以做定期。

你可以將資金，平衡地分配在上述的項目上，假設能爭取到5.5%利息收入，每月能收取$64000的收入，相信能應付你租金及退休的生活。

【方案二：不賣樓，並考慮逆按揭】

如果不賣樓，你們先要利用現時持有的500萬元現金，進行配置。可以參考上述的方案，以爭取平均5.5%利息收入，每月平均能收取23,000元的收入，但你們不用交租，可以分析下這部分的收入，與你目標的生活洗費距離大不大。

如果你想進一步提高每月現金流收入，可以考慮做「逆按揭」。

逆按揭又名安老按揭，原理是將你的物業作為抵押品取得貸款，而你就可以每月收到一筆收入，你就能每月收到穩定的現金流，同時，你又可以繼續住在現有的物業裡。

簡單來說，你們在世時可每月獲取收入，可以終身收取，到過世後，你的物業會被收回物業放售，以對消你的貸款。如果你對這個方法有興趣，建議你多了解先，如果你本身無後人，無特別資產想給其他人，這都是一個可取的方法。

上述的兩個方案，都各有利弊，你要從長期的角度分析，不要只著重處理短期的情況，也不要對樓市走勢也太多預測，應該以「長期配置」為選擇方案的重點。

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龔成老師簡介

‧ 暢銷書《股票勝經》、《選股勝經》、《年報勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》作者

‧ 理財真人Show 節目擔任致富教練

‧ 曾接受港澳多個傳媒訪問

‧ 過往於銀行從事投資相關工作多年

‧ 曾在萬多元月薪狀態下，憑股票累積數百萬財富

‧ 現為全職投資者，擁過千萬財富

‧ 於網上分享投資心得，瀏覽量過百萬，為人氣博客，解答網友理財問題逾20,000條

‧ 專欄作家

‧ 擁財務學學士學位

‧ 股票課程導師，香港及澳門學生人數逾4,000人

‧ 過往10年投資成績，過半能獲利超過1倍以上

Facebook 專頁「龔成」粉絲人數超過200,000人

（https://www.facebook.com/80shing）

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Text by BusinessFocus Editorial

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