【王美鳳專欄】買樓收租利好因素急增樓市向好按揭大放寬租金80%可列入息

By 王美鳳 on 28 Oct 2024

中原按揭董事總經理

政府於施政報告公佈進一步放寬物業按揭，現時不論物業價值、自用或買樓收租、首置或買多層樓、住宅或非住宅、個人或公司名義買樓人士、所有物業類別及置業人士之按揭成數上限一律為7成，供款佔入息比率上限亦一律為50%。樓市進一步全面鬆綁後，市場上各方置業需求買家均可獲一致性按揭配套，樓市更具動力多元發展。樓按全面鬆綁後，連同市場已出現多個利好因素包括本港減息周期已啟動，銀行接連推出全新低息定按優惠，加上中央政府連串刺激經濟措施令市場對後市樂觀，最近樓市已轉勢向好。

持有自住按揭買多層樓收租按揭成數5成升至高達7成

今年租金續升令現時租金回報率升至平均達3.5%，部份物業單位的租金回報率更達4%以上，租金回報率已高於現時銀行定存息率，加上樓價見底回穩機會增加，令有意買樓收租的人士增加。而是次按揭放寬讓買樓收租人士的按揭成數由6成上調至7成；實際上對於不少已有自住物業按揭在身的人來說，買樓收租的按揭成數更由5成上調至7成，原因是有按揭在身人士再置業之二套房按揭原本需降低一成按揭，按揭成數僅達5成，現時二套房按揭成數亦可高達7成，供款入息比率亦由以往40%上調至50%，首期及入息要求均有所降低，促使買樓收租的潛在需求進一步增加。

租金計法放寬上調至租金8成可列作按揭入息計

現時買樓收租的利好條件還不止上述，今年6月金管局亦就收租物業放寬租金計法，在計算按揭借款人的供款佔入息比率時，由以往租金之7成上調至8成可列作入息計算。若果物業已有租客連租約，現時銀行一般已接受將物業租金的80%列作按揭申請人的入息計算，大大降低買樓收租人士申請按揭之入息要求，提高了投資物業的意欲。買樓收租是香港人熱門的長線投資方式，原因不難理解，每月除了定期有租金回報，若樓價處於升軌持有物業亦可享財富增值；而加上買家在申請按揭時，大部份租金可列作入息計算，減低按揭上會難度。

舉例，買家購置一個600萬連租約單位擬作收租之用，按揭成數已上調至高達7成，選用30年還款期，按照現時按息之最低月入要求不少於$39,500；買家月入$30,000，沒有其他債務，原本仍需找擔保人方可獲批按揭，但納入租金$17,500之80%作為入息後，可計算之入息水平提高至$44,000 ($30,000+$14,000)，無需擔保人已可獲銀行批出按揭。

若非連租約或已出租之單位，未有租約顯示實質租金作為依據，銀行仍可評估物業在市場上之租值後，接納預估租金之60%作為入息計算，部份銀行更可以租金之70%計算，買家需在申請按揭時向銀行表明單位擬作出租之用。換言之，即使買家買入交吉單位，成交當刻並未成功出租，仍可憑藉預估租金提升自己用作申請按揭之入息水平。但有一點要提提，新準則下出租物業與自住物業的按揭成數及供款入息比率一致，對於按揭申請人報稱將單位出租擬將預估租金納作入息計，銀行之間在這方面的審批準則不盡相同，例如在確定借款人將會獲得租金收入方面，借款人宜事先瞭解清楚。