【張明珠專欄】買日本樓申請樓按不簡單 永住權、薪酬水平及配偶身分均有影響

不少投資者認為在日本擁有房地產，就可以申請投資移民從而獲得永久居留權（永住權），但是移民日本並不可只靠買樓，而取得居留資格或任何在地簽證。相反，想要在日本長期居留，除了留學、工作、依親或配偶等簽證之外，亦可以透過在日本創業、經營公司等申請「經營管理簽證」，在日本居住5年以上或10年以上，並履行納稅義務﹑繳納公共年金及公共醫療保險，以及滿足各項規定條件後，便可進一步申請「歸化」即是放棄原本國籍、取得日本國籍。或者是取得「永住權」即是保留原本國籍，但擁有在日本永久居住的權利。

另外，在去年4月份日本推出新的簽證，特別高度人才制度（Japan System for Special Highly-Skilled Professionals(J-Skip)）只要研究人員和專業人士，即是擁有碩士學歷以上加上年收超過2000萬日元（約103萬港元），或是工作經歷超過10年加上年收超過2000萬日圓，就有機會永久住在日本；如果經營者工作經驗需要超過5年，年收入則要超過4,000萬日圓（約207萬港元）。符合上述最新制度的「特別高度人才」住在日本一年後，即可申請永久居留權。

其實，外國人在日本買樓是可以申請住宅按揭貸款，然而不同金融機關亦有不同的條件。此外，如申請者擁有永住許可，其申請條件和審核與海外人士不同。一般而言，擁有永住許可的外國人，通常會被金融機關視為與在日本居住的日本國籍人士幾乎相同，申請貸款的條件和審查也和日本人一樣。

即使沒有永住權，只要滿足一定條件，也是有機會可以申請到住宅貸款的，其中之一是貸款金額不能太少，如果少於3000萬日圓（約155萬港元）以下，以及提供入息證明等，最好月薪平均有3萬港元。

另外，沒有永住許可的申請者，在申請房屋貸款時必須由具有日本國籍的配偶或擁有永住許可的外國配偶擔任貸款連帶保證人，銀行不僅要檢視申請人的還款能力，還要檢視連帶保證人的還款能力。

此外，一般認為，如果準業主在日本居留期限較短，則很難通過貸款審查。房屋貸款的前提是，申請者獲得一筆房屋的貸款後，可以按時還款，銀行亦假設居留期限較短的申請者在還款期間可能返回自己祖國，將無法償還餘下的房屋貸款，故較難獲得貸款。

此外，對於「無法讀寫日文、無法說日語」的申請者，如果金融機關沒有提供外語服務，申請貸款可能會受到限制，因為金融機構沒辦法與準業主就「重要事項說明」簽訂合約。

張明珠Anvy

Sakura Japan & Global創辦人

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