【磚港樓市】樓市兩萬伙一手貨尾賣不出 二手樓價受壓 業主或封盤

十大屋苑7月份整體交投量較6月份進一步下挫，已連跌4個月，當中有7個屋苑交投量下跌，平均呎價亦錄得共7個屋苑按月下跌。近來，各大小發展商頻頻以低價、「要錢唔要貨」的方式去庫存傾銷新盤，屯門黃金海岸新盤首張價單折實均價才9,988元，啟德跑道區全新盤首張價單折實均價約17,188元，難得二萬元也不到，可見低價推盤已成常態。惟目前一手貨尾積存量估計仍高企2萬伙，這波海量平價貨尾會對二手乃至整體樓市產生什麼影響呢？

暴打二手

新盤大量低價拋售勢必會加大對二手盤源的競爭壓力。一方面，部分準買家會被低價新盤吸引，轉而購買或者等待一手樓，減少對二手物業的需求與依賴；另一方面，現有二手市場業主可能會被逼使降低叫價以求盡快出售，望能從新盤直接競爭中勝出。這可能導致二手樓價進一步下跌，從最近的樓價指數趨勢反映中已可見端倪。此外，新盤大量供應還可能間接導致部分二手業主暫時將盤源從市場上撤回，以等待市況好轉或是轉變策略，這都將使二手貨源進一步收縮。

整體價量齊跌

新盤持續低價促銷將無可避免會引發整體房地產市場價格下調。一來作為完美替代品的新盤大幅打折必然會對二手樓價以及後續新盤開價產生下行壓力。二來一些投資者可能會觀望樓市走勢，短暫撤離物業市場轉向其他擁有較高回報、較吸引的投資工具，這將進一步拖低整體房地產交投量。可幸發展商平價推盤只屬短期應對手段，當積壓庫存被逐漸消化且息率大環境有所改變，新盤價格就會隨著市場氣候慢慢提高。但在此之前，預計下半年整體樓價仍會有3-5%的下調空間，準業主絕對不容忽視相關按揭估價的下行風險。

市場過度集中

新盤低價開賣無疑對剛需準買家有利，他們可以用比以往較低的價格購買到全新的一手物業，亦間接降低住屋成本。這將增加消費者選擇新盤的意欲，寧願再抽過再等過，超額認購再多也在所不計，反正發展商深水炸彈不斷放，總好過跟二手業主唇槍舌劍，還未計及後續的裝修成本等，倒不如一窩蜂埋首一手市場來得簡單直接。但這卻會令購買力過份集中於相對狹窄的新盤市場，久而久之拖慢市場正常的流轉速率，不利樓市整體發展。

近來影響樓市低迷的因素衆多，除了發展商低價推盤，高息環境、銀行按揭取態和對後市信心不足為最耳熟能詳的三大利淡因素，發展商因時制宜克制訂價無可厚非。只是，誰又會想到新盤割價傾銷的衝擊原來也可以很大，牽連也可以很廣。

作者為中原測量師行聯席董事(估價部)張世昌先生
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