【致富秘笈】為何買樓贏面大過買股票？投資專家不會告訴你的四個買樓致富秘密

散戶經常有一個錯覺，以為買股票容易發達。因為以買美股為例，長買標普500指數ETF，理論上回報率必定跑贏買樓。但真實情況卻剛巧是相反，很多時股票散戶都是「8成輸錢、僅2成贏錢」。反觀「不愛股票」、寧願買港樓、買外國樓的有錢人，經歷多年風浪之後，往往變得愈來愈有錢；至於股票散戶，則多數只會愈來愈窮。
為甚麼會出現如此「反常」的結果？理由是投資專家往往不會告訴你四個買樓投資「贏多輸少」的背後秘密。若能明白箇中奧妙，散戶在投資路上便不易誤墮圈套，也可避免成為操控股市幕後玩家的犧牲品！

【買樓致富秘密一：買樓投資有最低息安全槓桿 VS 借貸買股易爆倉】

買樓投資時如果堅持租務回報要有4厘或以上才入市、以及只買入交通方便、容易出租的市區或半市區樓，在人多擠逼的大城市，往往一開始便有很大的贏面。理由是市區樓數目有限，租金很少大跌，而銀行按揭收取的息率，更近乎是市場上最低息的貸款。這令買樓自住或收租者獲得一個「最便宜的槓桿」去博取物業升值的機會。
以利用7成按揭買樓為例，槓桿約為3倍。若買一個600萬元的物業，買家交出180萬首期，借入420萬按揭之後，假如樓價在2年後升了120萬元（即升幅2成）至720萬元，表面回報率好像只是2成。但相對於最初只投放180萬元首期即進行3倍槓桿投資的買家來說，若成功用720萬賣出單位用已出首期的錢去計回報率，實際回報率超過6成（120/180）。雖然中在扣稅印花稅、供樓、經紀佣金後，真實回報率或跌至4成，但這槓桿式投資物業的利潤，已遠遠超過正常股票投資可提供的回報率。
讀者可能會質疑，近年加息潮樓價下跌，槓桿式投資買樓會輸得更多，並會造成負資產。這說法表面上是正確，但要留意的是，以出租物業為例，只要每月出租單位所獲取租金，能足夠覆蓋每月供樓及其他成本如管理費、差餉及稅項等，小業主又能準時還款，那麼銀行一般便不會Call Loan。
故對於以合理租金回報率（4厘或以上）買入物業收租的小業主來說，物業屬進可攻，退可守。因為樓價升時可賣樓，即使樓價下跌也可繼續把單位出租，當是收息工具，未至會於山窮水盡。
反觀散戶若買股票投資，短炒若遇上老千騙局如內幕交易或做假帳，散戶極可能會高買低賣致虧蝕；若股票停牌，更可能輸光血汗錢。即使沒有這麼嚴重的詐騙行為，但近年不少香港藍籌股動輒大幅減派息、低價配股或供股，同樣令散戶損失慘重。這亦應驗了傳統智慧，指股場往往是「8成人輸錢、只有2成人贏錢」。
另一要注意的是，若小股民借錢即是用槓桿去買更多的股票以企圖增大回報率，一旦股價大跌，股民又未能及時補倉（補足保證金），證券行便會強行斬倉，令小股民輸身家。從這方面來看，做按揭買樓收租，一般遠比做槓桿借錢買股票來得安全。

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【買樓致富秘密二：買樓易成功長揸獲巨利 VS 短炒買股輸多贏少】

其實在任何發展勢頭良好、有競爭優勢的國家或城市，不論是買樓還是買股，本來都有獲得巨利的機會。但實際上，歷史經驗顯示買樓成功的致富的機會遠大於買股致富，何解？
秘密便是在於買樓的較多是甘願長揸投資的人士，而買股的卻是以短炒者居多，這很多時已分出了勝負。因為「短炒輸多贏少」的公認的秘密，普通投資者不太可能「賭贏大戶」。更大的問題是即使讀者僥倖買中了一隻「十倍股」，但往往在股價上升五成至一、兩倍便放掉股票，致損失了其後數倍甚至十倍以上的巨利。
近兩年最明顯的例子的是英偉達（美股：NVDA），很多人在100多200美元的價位，都曾小額買入此股票，獲得了一倍或以上的利潤後沽出。當時難免沾沾自喜。但近日英偉達股價卻已接近1100美元，即是在不足2年內升值近十倍。令不少太早沽掉此股的散戶痛心。
買樓則情況截然不同，由於單位多數多數用來自住，又或是出租給他人。鑑於搬屋或換租客「很麻煩」，自然到令到買樓投資的人較傾向「長揸」，結果在連續多年大牛市時可獲得驚人巨利。故在過去20年，在香港憑買樓成功致富的人可能比買股致富的人多出數百倍以上。
不過要留意的是，假若一個地區陷入可能引發長期經濟衰退的不利條件，例如人口萎縮、中產家庭大量移民離開、城市優勢產業遭鄰近地區取代、以及財赤加劇，那麼投資者便要認真考慮是否賣樓。因為若出現連續的大跌市時，負資產也可以很具破壞力。

【買樓致富秘密三：海外買入美元計價物業，可分散風險，甚至無懼聯匯脫鈎】

另一個香港小股資者往往沒留意的致富秘密，便是有錢人喜歡環球投資物業。以香港富豪為例，不少除了喜歡買港樓，亦都喜愛買外國物業，何解？其秘密便是「分散風險」四個字。
因為香港即是獲中國政府幫忙及扶持，但在中美制裁戰、移民潮及優勢產業不敵鄰近地區的情況下，香港財赤不斷加劇，這有可能會引發經濟甚至港元危機。港元幣值現時以聯繫匯率與美元掛鈎，表面看來固若金湯，但假若台海發生戰爭，歐美制裁蔓延至香港，儲備大減的香港究竟會否出現擠提、港元又會失守，其實均屬無人能夠預測的情況。
故從分散風險角度，港人把部分資金投資經濟旺盛的其他國際城市物業，例如買入以美元計價（或與美元掛鈎貨幣計價）的住宅來收租，其實是一個分散投資的好方法。因為即使日後港元或香港經濟真的「出事」，屆時港人只要把持有的海外物業出售，即可套回巨額美元，形同買了一個保險。

【買樓致富秘密四：買樓宜揀不收增值稅、不收入息稅的穩定國家】

不過買樓收租特別是海外置業的回報率，是否能勝於買香港股票，其實最重要關鍵是投資前有否計算清楚各種稅項及雜費，以算出在不同國家買樓收租、扣除各種成本及稅項後的「真實回報率」。一般來說，至少4厘的「真實回報率」是一個值得參考的要求。
另一重點是必須留意資產增值稅及入息稅的問題，例如在不少歐美國家，都設有嚴苛的資產增值稅，海外客買樓固然要先付稅；之後收到的租金要付入息稅；日後即使賣樓賺了錢，也隨時要與政府對分利潤，致海外置業有可能變成近乎無利可圖。
故港人在海外置業宜選「稅務天堂」，例如中東阿聯酋酋長國像杜拜，它不收入息稅及資產增值稅，買樓時的轉讓費（稅）一般也不會多於樓價的4%，加上近年樓價及租金升不停，值得多留意。

Text by BusinessFocus Editorial

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