人生規劃與樓市週期的交匯 一生有幾多個十年? 買樓致富在今天？

香港樓市的高回報與高風險並存，成功的投資不僅需要「反人性」心態，還需將市場週期的把握融入人生規劃中。人生有幾多個十年？對於大多數人來說，投資生涯的有效時間可能只有三到四個十年，從20多歲開始累積財富到退休前後。這有限的時間視窗使得在香港樓市中抓住週期性機會尤為重要，因為每一次正確的投資決策都可能顯著改變財務軌跡，甚至影響整個人生的自由度與選擇。

從這個角度看，「反人性」心態不僅是投資策略，更是對時間、機遇和人生目標的深刻理解。以下將從人生規劃的視角，分析2025年（今天）與2021年（四年前）買樓的差異，探討如何在有限的十年週期中，利用「反人性」思維優化投資與人生目標的結合。

人生規劃與樓市週期的交匯

人生每個階段的需求與風險承受能力不同，影響買樓決策的優先級。年輕時（20-30歲），財務基礎薄弱，買樓多為自住或初步投資，追求穩健增值；中年（30-50歲），事業穩定，買樓可能兼顧自住與財富累積，槓桿使用更靈活；接近退休（50歲以上），則更注重資產保值與現金流穩定。香港樓市的週期通常與全球經濟週期同步，約5-10年一個完整波動（上升、泡沫、回落、修復）。在人生有限的幾個十年中，能完整經歷的樓市週期不過三四次，因此精準把握週期的每一個階段，對於實現財務自由或人生目標至關重要。

金融週期並非無跡可尋

首先是央行的貨幣政策。央行通過降息和量化寬鬆「放水」刺激經濟，例如2020年疫情後美國聯儲局印鈔3萬億美元，推高全球資產價格；而加息和縮表「收水」則冷卻市場，2023年的全球加息潮就是例證。其次是市場情緒的「羊群效應」。

金融週期的「致命規律」：歷史總在重演

金融週期如同歷史的車輪，不斷重複卻又各有特色。它的運行可分為四個階段，每個階段都暗藏普通投資者的陷阱。

在泡沫膨脹期，媒體鼓吹「今次唔同」，吸引大量散戶跟風加槓桿，例如2007年香港恆生指數衝上31,958點時，散戶高呼「黃金十年」。到了泡沫頂峰期，連街頭阿婆都在討論炒股買樓，投資者誤把運氣當能力，全力投機。泡沫破裂期往往由「黑天鵝」事件觸發，例如2008年恆生指數跌至11,015點。在蕭條修復期，市場極度低迷，無人敢投資，但這往往是優質資產被錯殺的底部機會。

「反人性」心態在這一過程中扮演核心角色。它要求投資者在市場狂熱時克制貪婪，避免高位追漲；在市場低谷時克服恐懼，抓住低估機會。這種思維不僅幫助投資者避開高買低賣的陷阱，還能將樓市投資與人生階段的財務需求對齊。例如，年輕人可能利用低谷期買入首套房，為未來家庭提供穩定基礎；中年人則可能在市場修復期加倉投資物業，加速財富累積；退休人士則可通過持有高租金回報的物業，確保穩定收入。關鍵在於，每個人生階段的投資決策都應基於對市場週期的冷靜判斷，而非被市場情緒牽引。

小龍幾年前在本欄跟大家高呼樓市18年週期，2021年將完成整個樓市上升週期，而很多朋友亦因此沒有在2021年上車，或者落車。四年前的2021年，香港樓市正處於疫情後反彈的高峰期。全球低利率環境、內地資金流入及多個利好消息下以及市場對經濟復甦的樂觀預期，推動樓價接近歷史高位。新盤銷售火爆，買家爭相「上車」，媒體與社交平臺充斥著「錯過就無」及「有樓有高潮」的情緒。這種市場氛圍對不同人生階段的買家帶來了挑戰：

很多人許多首次置業的年輕人受「上車」熱潮驅動，選擇高槓桿（8-9成按揭）購入新界或九龍的新盤。然而，高位入市加上隨後的加息週期（2022-2023年按揭利率升至4%-5%），導致月供壓力劇增，部分人甚至面臨負資產風險。而樓市亦下跌了三成，或者一些地點不好的地點，亦下跌三至四成。限制了自己之後財務的自由。2021年處於上升期末段，接近泡沫階段，貪婪情緒主導，買樓風險在於高估值和高槓桿。人生規劃容易因追漲而受挫，例如年輕人過高的月供壓力可能限制其他目標的實現。

從「反人性」視角看，2021年的市場過熱是典型的「貪婪」階段。具備「反人性」心態的投資者會選擇減持高估值物業，或專注於租金回報穩定的核心區二手盤，而不是跟風搶購新盤。對於人生規劃，這意味著保護資本、保留現金流，以應對未來的不確定性。然而，許多人受市場情緒影響，錯過了這種理性選擇，導致財務壓力與人生目標的脫節。金融週期如同海嘯，摧毀舊秩序的同時也孕育新機會。理解週期的規律，不是為了精準預測明天，而是為了在狂熱中保持清醒，在絕望中看到希望。同時如果樓市有一天，連最後看好看的人都沒有，就有機會見底

小龍

江恩理論及時間周期專家，陸港台出了多本著作及受不同媒體轉載文章，多次提前預測大市轉勢時間。

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