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【小龍專欄】負資產宗數上升 銀行風險大增 未來樓市的走勢銀行都驚?

【小龍專欄】負資產宗數上升 銀行風險大增 未來樓市的走勢銀行都驚?

Investment Bloggers
By 小龍 on 09 May 2024
劉君明(小龍)- 著名江恩理論圖表專家,在某新加坡大行擔任聯值董事,負責帳戶股票委托操盤,股票買賣及財富增值工作等。以筆名「小龍」於經濟日報集團智富雜誌,Wealth Hub睿富及民衆財經台等發表分析。多次獲經濟日報集團智富雜志及香港大學專業進修學院邀請分析演說。致力分析經濟及股市周期理論,一次又一次命中大市大型的轉角,包括但不限: 2015年6月見頂,2016年2月及6月見底, 2017年牛市等。幷在香港出版多本暢銷書,包括「小龍江恩轉勢日」及「江恩周期與和諧交易」。獲中國內地多間出版社邀請出版江恩理論及技術分析的書籍等,包括「港股實戰入門及技巧」。多次舉行講座及課程,學生範圍香港,臺灣,新加坡及馬來西亞及內地。

近日有銀行再次削減按揭現金回贈。據市場消息指出目前某大行不論是樓花按揭﹑按保或非按保個案近乎全綫零回贈,當然很多人對於此有不同看法,但是這或者表示銀行對於樓市看法是否變成保守?

如果樓市持續下跌,第一個問題當然是負資產,大家留意不少近年以高成數按揭入市的買家,已陷入負資產危機。查看資料本港負資產的歷史高位出現在2003年沙士時期,隨着樓價急跌至谷底2003年負資產個案急速攀升至10.56萬宗,不少樓宇價值較當年高位大跌五至七成。

但今天負資產急升令到銀行風險大升。2024年第1季本港負資產高達32,073宗,按季增加27.5%,繼續創近20年新高;而涉及負資產的貸款亦按季上升25.9%。 最新錄得1,653億元。 導致負資產宗數急升,其中一個原因是樓價持續下滑,而另一個原因跟高成數按揭有關。但是留意近年大量人利用發展商提供的按揭上車,所以金管局統計的數字只包括銀行,故實際情況或者更多。

面對負資產急升,及未來息口的不明朗等銀行當然風險大升,過去對於工商的貸款,銀行因為定期檢討貸款,所以在樓市近年下跌後,當然有出現CALL LOAN情況。但是近期金管局推出9招措施支持中小企融資,參與到協調機制的11間銀行承諾就算抵押品跌價,客戶準時還款就不Call loan。銀行公會也表示,銀行不會單單因為物業價格下降,而要求客戶提早還款。Call Loan是雙輸的行為,但是亦是風險管理的方法。過去十多年,銀行的按揭現金回贈由1%,升到最高可能2%以上,這是為了增加市場份額。但今天不論是樓花按揭﹑按保或非按保個案近乎全綫零回贈,那麼是否表示銀行對樓市看法轉為悲觀呢?

小龍在2022年曾經寫過一篇文章,當時提出「當負資產遇上加息兼通脹 情況根本慘過沙士」。(小龍2022年10月放章)

小龍在2022年曾經寫過一篇文章,當時提出「當負資產遇上加息兼通脹 情況根本慘過沙士」,當時仍然比人笑到面黃。而且這一次樓市下跌跟沙士不同,1997年至2003年是樓價一直跌,利息一直跌;但這一次是樓價一直跌,利息一直升,物價亦上升。如果真的有金融危機,由1997、2003、2008年都無人可以避得過,包括專家。短至上年港股大跌,或者今年美股下跌,亦沒有一預先警告。一兩年前無專家唱淡樓市,而跌勢已成後大量專家唱淡。

上年6月我睇左一個單位開價1600萬,之後講1300萬可以收票,今日同類型單位岩岩成交900萬。很多人笑小龍,如果你炒股那麼牛,為什麼你不買房。如果我早兩三年買了很多房,那麼今天我已經輸了幾百萬,幾千萬,或者負資產了。但是買樓可能是人生最大決定之一,一失足成千古恨,所以這次一定要多參考專家意見,要聽專業的意見啊。

小龍

江恩理論及時間周期專家,陸港台出了多本著作及受不同媒體轉載文章,多次提前預測大市轉勢時間。

Text by BusinessFocus Editorial

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