【江恩小龍】當負資產遇上加息兼通脹 情況根本慘過沙士

小龍在不同的地方及本欄一直提出樓市周期在1985年開始，循著18年的樓市周期變化。香港樓市無疑是2003年開始見底上升，那2021年很可能是這樓市18年的週期完成。如果再向前計算，即是1985年剛簽署中英聯合聲名後樓市上升。所以那麼樓市的升浪或者在2021年已經完成。樓市將在2021年之後下跌，近日大量蝕讓新聞出現，那麼之後會如何？

如果樓市持續下跌，第一個問題當然是負資產，大家留意不少近年以高成數按揭入市的買家，已陷入負資產危機。查看資料本港負資產的歷史高位出現在2003年沙士時期，隨着樓價急跌至谷底2003年負資產個案急速攀升至10.56萬宗，不少樓宇價值較當年高位大跌五至七成。但是今天我們知道中原指數只回套約10%，當然我認為銀行不易輕易Call Loan，但是現在整個大局是很大機會出現全球的經濟危機。那麼工資及工作會否下跌及不穩？

而且這一次樓市下跌跟沙士不同，1997年至2003年是樓價一直跌，利息一直跌；但這一次是樓價一直跌，利息一直升，物價亦上升。

如果月入6萬元，購入800萬元的樓並做9成按揭。每月在利率2.15%的情況下，每月樓按還款為27,155.92元，扣除5,000元的基本開支後，餘下27,845元。

另一方面，如果利率在4.2%的情況下，每月還款即時上升至35,209元。同時扣除5,000元之後，每月可支配收入為19,791元。但是要留意，本金及利息總支出為1,200萬元，比之前2.15%的利率時間上升約300萬元。

如果只是利率上升，但同時工資上升及工作穩定，其實是沒有問題。但這一次隨了加息之外，亦遇上很大機會同時間爆發金融危機。例如隨著利率迅速上升、出口增長停滯和貿易赤字不斷增加，韓國經濟面臨的壓力越來越大，韓國第三季度GDP環比僅增長0.3%，低於前值0.7%，是自2021年第三季度以來的最低增速。亦據報南韓將放寬部分住房貸款規定，以穩定市場，三季度GDP同比增長3.1%。同時間另一個經濟衰退的指標：美國三個月期和十年期美債收益率的倒掛，這是非常重要的啟示。從1968年1月至2006年7月期間的每次經濟衰退之前，都會出現十年期和三個月期美債收益率倒掛的現象，因此被視作更為準確的美國經濟衰退信號。

而香港是一個外向型的經濟，如果一旦外圍經濟急速轉差，那麼香港經濟會受影響嗎。

所以上一次是樓價一直跌，利息一直跌；但這一次是樓價一直跌，利息一直升，物價亦上升。那麼業主負擔定必加重。如果當負資產遇上加息，而且物價又很貴，是否慘過沙士？

如果真的有金融危機，由1997、2003、2008年都無人可以避得過，包括專家。短至上年港股大跌，或者今年美股下跌，亦沒有一預先警告。一年前無專家唱淡樓市，而跌勢已成後大量專家唱淡。買樓可能是人生最大決定之一，一失足成千古恨，所以這次一定要多參考專家意見，要聽專業的意見啊。

小龍

http://ericresearch.org

免責聲明：本網頁一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定，如因相關言論招致損失，概與本公司無涉。投資涉及風險，證券價格可升可跌。