【摸貨炒賣再現？】預算案撤辣 銀行突然叫停摸貨按揭 疑憂300萬以下細價樓遭炒賣 金管局促銀行審慎批按揭

政府撤辣，300萬以下細價樓恐成「摸貨」炒賣對象？

財政司司長陳茂波上周在財政預算案中宣佈樓市「全面撤辣」，樓市即時變得火熱，部分買家一次買入多個單位，疑似準備炒賣甚至以「摸貨」形式轉售物業圖利。在此關鍵時刻，包括滙豐、恒生，渣打等十多間銀行突決定拒絕承造涉及「確認人（confirmor）」的摸貨按揭，金管局則承認已要求銀行「謹慎經營按揭貸款業務」。事行令外界關注是否金管局「發功」與銀行聯手打擊炒家，目的疑是避免印花稅僅100元的細價樓（300萬或以下）成為熱炒對象，影響普通市民置業。

那麼究竟「摸貨」是甚麼？為何牽動政府高層的神經？所謂「摸貨」其實指買家（炒家）與原業主簽署買賣合約後，炒家以確認人「CONFIRMOR」身分持有單位，然後趕在簽署樓契及交付尾數之前（一般為三個月內），把買賣合約權益高價轉讓給另一位最終買家以完成交易，從而達到短炒獲利的目的。

假設炒家最初以300萬元買入一新界區細價樓，付10萬元訂金簽署臨約，準備三個月後成交。若其後炒家成功以確認人身分，在收樓前把合約權益以350萬元轉售給另一位最終買家，那麼炒家便可以在短時間賺取50萬元的差價。由於現時300萬元或以下細價樓買樓印花稅僅為100元，即使扣除律師費、兩次經紀佣金等開支，炒家仍可賺取超過40萬元利潤。

相比之下，若炒家改為買入700萬元中價樓，即使他趕及在收樓前以「摸貨」方式賣出物業，仍須付3%印花稅即約21萬元, 以及或高達14萬元的經紀佣金，令摸貨利潤大減。故在樓市撤辣後，已有資深地產業人士關注300萬元以下細價樓會否遭炒家「摸貨」圖利，令樓價被炒高。

事實上「摸貨」交易在90年代的香港一度極為盛行，高峰時佔了整體成交近2成，成為樓市瘋狂的罪魁。後來政府修例及「加辣招」後，在2010年左右摸貨交易才漸絕迹。但隨著政府撤辣，外界關注摸貨交易會否死灰復燃。

據報道，自撤辣後陸續有地產代理向銀行查詢，會否接受涉及「確認人」的摸貨按揭申請，即是為接手買入了炒家的「摸貨」的最終買家承造按揭。至近日滙豐銀行卻突然明確通知前線地產代理，指即時停止辦理「摸貨交易按揭」申請，其他中小型銀行多都追隨，同樣決定拒絕承造摸貨按揭。據悉，最終只有3間銀行「舉棋未定」，一度願意接受摸貨按揭申請的工銀亞洲（ICBC）亦傳出已暫停相關申請的消息。

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被認為是「幕後推手」的金管局回應時則承認，已要求銀行「審慎經營按揭貸款業務」。因金管局認為銀行提供按揭貸款所承受風險，可能因樓宇買賣的交易形式而有所改變。至於銀行是否就個別交易形式提供按揭貸款，是（銀行）經風險評估後的決定。

中原按揭董事總經理王美鳳表示理解銀行「拒承造摸貨按揭」的做法，因為自從「辣招」推出後，市場上已經很年沒有「摸貨」的按揭交易，故銀行需要仔細評估交易風險和按揭流程。即使現時有銀行願意承造，料只限接受「摸貨一次」的交易，而估值亦會以較低者為準。她建議擬買入「摸貨」及做按揭的投資者，宜考慮諮詢按揭顧問或銀行的意見。

星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝則表示，「摸貨」交易買賣程序及條款較為複雜，特別是這類交易成交期較短，買家僅為確認人身分，銀行會考慮關注業權問題。加上已經很多年都未有「摸貨」按揭個案，銀行料多會採取謹慎態度暫停相關按揭申請，故投資者應注意當中風險。

有市場人士則提醒，現時市場物業選擇眾多，市民置業最好避免買「摸貨」，因當中存有三大風險。第一是若買入摸貨，其售價很可能顯著高於市價，銀行按揭未必能估足價；第二是現時不少大銀行已開腔指不承造摸貨按揭，故小市民買入摸貨後，要找按揭或會很困難，息率亦料會偏高；第三，準買家要提防政府或突然出手打擊摸貨交易，故接手摸貨的風險有多大，暫難以預測。

Text by BusinessFocus Editorial

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