【張明珠專欄】日本溫泉旅館成搶手貨 惟維修成本高難做按揭 投資要小心

日本一向是香港人的旅遊勝地，近年不少港人熱衷投資非住宅類型物業，尤其是開關後確實更多投資者查詢酒店及溫泉旅館，單計溫泉旅館放盤的查詢，本行更是按季增加40%。

浸溫泉是不少旅客前往日本會預訂的行程，日本Recruit Co發表「2024人氣溫泉區排行榜」，受訪者多達6,107人，目前已是第18屆舉辦，涵蓋日本達327個溫泉旅館及酒店。

全國人氣溫泉熱點排名(去過的溫泉中，還想再去的溫泉)，去年排名第二的「草津溫泉」重新奪回第一名，有2,918票，神奈川縣的「箱根溫泉」以2,877票位居第二。愛媛郡的道後溫泉以2,187票排名第三。另外，全國令人垂涎的溫泉熱點排名（未曾去過，但想去一次的溫泉）及最推薦溫泉排名第一位，為秋田縣的乳頭温泉郷。

在眾多溫泉熱點中，神奈川縣的「箱根溫泉」比較多海外投資者進場，然而投資溫泉酒店或旅館亦有不少注意的地方。一般而言，約十多間房的小型家庭式溫泉旅館，入場門檻售價約數百萬至數千萬港元不等，投資者宜考慮物業的質素及屋齡不宜太殘舊，因為溫泉旅館不同於住宅類型，維護及修繕成本較高。加上溫泉旅館地點較為偏遠，甚至位於山邊，其周圍配套，尤其是交通十分重要。

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另外營運方向，如果是比較舊式的小型家庭式溫泉旅館，未必符合現時國際旅客對溫泉旅館的要求，例如房間不設有獨立風呂，只有分開男女的公眾大浴場，甚至只有一間獨立的浴場，並且只接受限時預約，如溫泉旅館預約滿額，或令無法預約的旅客感到不滿。

如果是舊式旅館「平賣」，無法迎合市場趨勢及旅客需求，投資者或要投入更多的資金維修及重新設計房間，例如在房間增設獨立風呂。

另外，在營運方面，聘請人手亦是一個難題，溫泉區例如伊豆﹑箱根，小型旅館只是家庭式營運，如果想找大型的連鎖管理營運公司，這些小型旅館未必被管理營運公司看中及接手，因為規模太細只有十多間房間，盈利很低近乎「無肉食」，故未必願意接手。投資者或者要加大投資成本，以符合管理營運公司的要求。

至於按揭貸款方面，一般而言，溫泉旅館是無法申請按揭貸款，至於在東京﹑大阪區域則較為容易，但是福岡﹑京都更為嚴謹。如果是大型溫泉酒店，逾30間房間，交通位置便利，樓齡及物業不要太殘舊，便有管理營運公司打理，方便投資者入場，同時營運數據理想，或可以申請按揭貸款。目前溫泉旅館的租金投資淨回報約6%至12%。

張明珠

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