【磚港樓市】新土地強制售賣條例 料今年上半年通過 各區舊樓強拍門檻普遍下降

《土地（為重新發展而強制售賣）條例》在幾年來的諮詢及研究後，終於有了定案，並已向立法會提交修訂文件，預計可以在2024年上半年獲得通過。

該條例的修訂內容在這幾年間不斷更新，由最初提倡將八成門檻直接降至七成，甚至將樓齡更大的門檻降至六成，而最終在2023年年底公布之修訂草案中，卻發現增加不少新的元素。

在修例草案中，建議將全港分為指定地區及非指定地區，該分界乃根據城市規劃中的分區大綱圖，而並非香港所設立的18個行政分區，指定地區分別為長沙灣、旺角、荃灣、馬頭角、油麻地、灣仔、西營盤及上環分區大綱圖，共七個指定地區。

一般來說，指定地區中的舊樓在樓齡達50年至70年間，會相對地比在非指定地區中的舊樓享有較低的強拍門檻，大概會有5%至10%的差別。至於樓齡大於70年之舊樓，不論位處指定地區或非指定地區，其申請強拍之門檻都是65%。另外，對於非工業地帶樓齡達30年或以上的工廈，強拍門檻則由原先的80%直接降至70%，同樣地沒有受指定地區或非指定地區所規範。

除此之外，另一個新概念是容許一個強拍申請內可以包括兩個或以上的相連地段，即使它們並非由共用樓梯所連接，並會以加權平均方式，即以獨立地段面積比例去計算整個強拍申請的申請門檻及所擁有的業權份數。

此改變允許發展商擴大收購地盤範圍，令重建項目可塑性更高、實用率更高，同時亦大大鼓勵發展商積極進行收購，免得在個別地段上獲得足夠業權份數後，即僅以高於門檻的份數進行申請並停止其他所有收購。

2023年，舊樓強拍的申請數字為5宗，相比2022年全年的22宗下跌近八成，更創至2004年後申請數字最低的紀錄。這也不難理解的，因為各大發展商都會期盼強拍條例的修訂草案，未必會在短期內強行以高價向剩餘的業權份數進行收購，它們寧願等待草案通過後，再決定下一步的收購行動。

作者為中原測量師行聯席董事(專業估價部) 吳庭琛先生
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