【王美鳳專欄】解構形成負資產因素（上） 樓價返回約近去年底水平

根據金管局統計數字，今年第3季末負資產住宅按揭重上逾萬宗水平，按季增加2.3倍，今年下半年起樓市表現明顯遜於上半年，受息率續升、租平過供幅度擴闊、新盤割價等因素影響，年內樓價升幅全被蒸發，樓價返回約近去年底水平，即今年第3季末的樓價較去年高位下跌約15%，負資產數字亦重返去年底逾萬宗相若水平，由於樓價較去年高位已穿1成界線，令較新造的高成數按揭尤其9成按揭用家跌入或再次重返負資產行列。

負資產是指物業的當前市值跌至低於未償還之按揭餘額，故此負資產與樓價跌幅、高成數按揭使用量及尚欠按揭餘額有關; 例如業主以700萬元購入物業，單位市值降至595萬元，但尚欠銀行按揭610萬元，由於資產價值少於按揭債務金額，該單位便已列為負資產。以現時按揭成數高達9成計算，當樓價累跌1成或以上，在賬面上計算的負資產個案便無可避免增加。

以上提到除了樓價跌幅，計算負資產亦關連借款人的按揭貸款金額剩餘多少，例如借款人雖然承造9成按揭，但供樓已達10年，按揭本金由630萬降了近26%至468萬，當樓價跌至595萬，物業並無資不抵債故仍屬正資產。那麼，供樓業主償還本金的速度亦會影響負資產數字，在息率較高及借款人選擇較長還款期的情況下，降低本金的速度會較慢。按揭息率由去年初約1.5%逐步升至現為4.125%，以現時按息及30年還款期計算為例，每月供款之本金比例由64%降至29%，首年歸還本金由貸款額之2.7%跌至1.7%，首兩年歸還本金由5.4%跌至3.5%。

再以現時息率對比不同還款期之還本速度看看，20年期之首年還本率可達3.3%，25年期為2.3%，30年期則降至1.7%，而現時平均按揭年期為27年，選用25年或30年還款期的用家佔大多數。總括來說，現時業主歸還本金速度較以往慢，若樓價並未扭轉回升，脫離負資產的速度亦會較以往減慢。

王美鳳
中原按揭董事總經理

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