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【磚港樓市】施政報告土地政策值得探討 雖待時間觀察才可確定刺激作用

【磚港樓市】施政報告土地政策值得探討 雖待時間觀察才可確定刺激作用

Business Bloggers
By 中原測量師行 on 02 Nov 2023

近日,特首公布了最新一份施政報告,其中對土地和房屋供應做了詳細的闡述。在這篇長編幅報告中,有幾個問題值得深入討論。

首先當然是大家期待已久的樓市稅收減免甚至取消。由於最近樓市相對較為冷淡,很多人希望政府能夠取消樓市「辣招」以活躍樓市。在公布後,特首根據市場聲音將買家印花稅(BSD) 和新住宅印花稅(NRSD,俗稱雙倍印花稅DSD),兩者均由15%減半至7.5%。而額外印花稅(SSD)適用年期由3年縮短至2年,即業主持有物業兩年後出售物業,不用再繳付樓價10%的額外印花稅。雖然並非完全取消樓市「辣招」,但至少是減輕負擔的措施。我們還需要觀察一段時間,才能評估這是否會對樓市產生刺激作用。

現時樓市的問題並不僅僅是稅率的影響,更多是受到利率和地緣政治經濟環境等因素的影響。當然,如果從簡單的經濟學角度來看,降低交易成本當然會刺激需求,問題在於刺激的程度有多大。

另一個需要討論的土地政策,是擴大標準化補地價安排,包括恆常化工廈重建的「標準金額」安排,以及分階段試將「標準金額」擴展至新界農地,以加快土地供應。業界非常支援將補地價標準恆常化,因為如果標準金額恆常化,對開發商來說計算更方便,能夠知道需要付出多少成本。但需要注意的是,過去農地的補地價恆常化後,開發商一段時間內並不一定會採用,因為當時地價下調幅度較大,標準金額無法跟上市場變化。因此,開發商一段時間內沒有使用標準金額進行補地價。我認為,如果政府要推行這個措施,當然需要定期更新補地價金額,就像政府每半年更新其特惠補償金額一樣。因此,如果要使這個措施有效,我相信政府需要定期更新補地價的標準金額。

最後,施政報告亦提出加強放寬強制拍賣門檻的政策措施。除樓齡外,更考慮每個地區重建需要的急切程度。我們一直需要關注的是政府如何確定哪些地區具有緊迫的重建需求。當然,大家可能會想到一些老區域,例如旺角、油麻地或者深水埗等地可能具有更大的緊迫性。而像山頂、淺水灣等南區可能就沒有這麼高的需求。但實際情況很難確定。因此,如果相關條文不明確,可能會給市場帶來不同的信號。我認為最終還是需要等待政府修訂的條文公布後,我們才能進一步進行探討。

中原測量師行執行董事 張競達先生
http://www.centalinesurveyors.com.hk/property-valuation

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