【磚港樓市】施政報告土地政策值得探討 雖待時間觀察才可確定刺激作用

近日，特首公布了最新一份施政報告，其中對土地和房屋供應做了詳細的闡述。在這篇長編幅報告中，有幾個問題值得深入討論。

首先當然是大家期待已久的樓市稅收減免甚至取消。由於最近樓市相對較為冷淡，很多人希望政府能夠取消樓市「辣招」以活躍樓市。在公布後，特首根據市場聲音將買家印花稅(BSD) 和新住宅印花稅(NRSD，俗稱雙倍印花稅DSD)，兩者均由15%減半至7.5%。而額外印花稅(SSD)適用年期由3年縮短至2年，即業主持有物業兩年後出售物業，不用再繳付樓價10%的額外印花稅。雖然並非完全取消樓市「辣招」，但至少是減輕負擔的措施。我們還需要觀察一段時間，才能評估這是否會對樓市產生刺激作用。

現時樓市的問題並不僅僅是稅率的影響，更多是受到利率和地緣政治經濟環境等因素的影響。當然，如果從簡單的經濟學角度來看，降低交易成本當然會刺激需求，問題在於刺激的程度有多大。

另一個需要討論的土地政策，是擴大標準化補地價安排，包括恆常化工廈重建的「標準金額」安排，以及分階段試將「標準金額」擴展至新界農地，以加快土地供應。業界非常支援將補地價標準恆常化，因為如果標準金額恆常化，對開發商來說計算更方便，能夠知道需要付出多少成本。但需要注意的是，過去農地的補地價恆常化後，開發商一段時間內並不一定會採用，因為當時地價下調幅度較大，標準金額無法跟上市場變化。因此，開發商一段時間內沒有使用標準金額進行補地價。我認為，如果政府要推行這個措施，當然需要定期更新補地價金額，就像政府每半年更新其特惠補償金額一樣。因此，如果要使這個措施有效，我相信政府需要定期更新補地價的標準金額。

最後，施政報告亦提出加強放寬強制拍賣門檻的政策措施。除樓齡外，更考慮每個地區重建需要的急切程度。我們一直需要關注的是政府如何確定哪些地區具有緊迫的重建需求。當然，大家可能會想到一些老區域，例如旺角、油麻地或者深水埗等地可能具有更大的緊迫性。而像山頂、淺水灣等南區可能就沒有這麼高的需求。但實際情況很難確定。因此，如果相關條文不明確，可能會給市場帶來不同的信號。我認為最終還是需要等待政府修訂的條文公布後，我們才能進一步進行探討。

中原測量師行執行董事 張競達先生
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