內地及香港房地產市場挑戰解決需時

內地經濟正經歷近年在疫情以外其中一段挑戰最大的時期，而房地產市場危機正是拖累經濟表現的主要因素之一。無獨有偶，香港的樓市也出現了放緩跡象，儘管對經濟造成的直接影響似乎不及內地，但兩地樓市要扭轉近期頹勢，均可能需要一些時間。

內地大型民型房地產企業未能如期償還債券票息，而另一間房企在未能發表業績而停牌近一年半後復牌，股價大跌，均成為國際財經新聞頭條。這些消息只是反映內地房地產市場困境的其中一個面向。

內房除了因為過去幾年的疫情打擊銷售，還有就是打擊炒風的政策，各地推出了種種限制購房和土地轉讓等措施，加上銀行收緊批予房企的貸款，使房企獲取資金的能力大幅下跌，影響到建築項目的發展。樓盤「爛尾」情況日趨嚴重，買樓人士也漸漸失去信心，降低買樓意欲，因此內地重新放寬購房限制後，至今仍未能明顯提振住房銷售。

另一方面，雖然人民銀行近期已兩度減息，但商業銀行考慮到信貸風險，對提供資金予房企仍有相當大保留，加上債務違約陰影也削弱債券投資者對內房債的興趣，甚至開始影響到信託行業，同時地方政府債務壓力也正在上升，金融風險不排除進一步擴散。房企要處理債務展期以至重組均需要頗長時間，資金困境短期內或難有明顯改善。

內地近月已採取一系列措施嘗試穩定樓市，但需要一段時間方可發揮效果。當房企的資金壓力逐步紓緩（可能需時以年計），投資和營運恢復正常，加上樓價回落至吸引水平，入市氣氛自然能夠改善。

人行8月下調中期借貸便利利率後，五年期貸款市場報價利率（常用作按揭貸款的參考利率）卻意外地維持不變，外界質疑是否反映官方對刺激樓市是否已「技窮」。我們不排除是為鼓勵增加房地產相關貸款，因而容許金融機構保留額外的息差利潤，以彌補需要承擔的風險。我們也會密切注視近日有報道指，內地銀行或正考慮調低存量住房按揭貸款利率以及人民幣存款利率，從中進一步了解內地最新的貨幣及房地產政策取態。

有論者提倡，中央政府以低價買入房企的債務，從而推動房企減價賣樓促銷。我們認為這既不符合內地目前對房地產市場的取態，政府連年的減稅降費也限制了財政資源，因此直接出資挽救房企並非優先考慮。倒是可能會推動有能力的國營房企，趁機與私營房企合作，加快發展保障性住房，以滿足居民剛性和改善性住房需求，更為符合國策。

至於香港住宅樓市，近期氣氛轉趨冷淡，未能延續第一季通關初期的勇態，除了受到內地經濟以及股市波動影響，更直接因素是利率上漲，導致供樓成本大幅上升，甚至明顯高於租金回報。我們並不認為美國利率見頂後會快速回落，因此利率因素將繼續遏抑樓價走勢。不過，隨著經濟復常，租金回升步伐或正在加快，或可逐步紓緩樓價壓力。

本港整體樓價第一季返彈逾5%後，第二季輕微回落近1%。我們預期第三四季樓價還是會反覆偏軟，回吐上半年的升幅，全年計可能持平。

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