【江恩小龍】港股港樓溫水煮蛙港樓租平過買息率加不停樓市堪虞

By 小龍 on 11 Aug 2023

美股今年反彈不少，而港股近日在18000-19000點來回，一比之下相形見絀。但是現在出現一個情況，美股太貴，港股太平，而且股市成交減少。另一方面樓市成交亦都縮減，而且出現一個慢跌的走勢，如溫水煮蛙。今天我們就跟大家分析及討論。

耶魯大學教授Robert Shiller在其著作Irrational Exuberance（非理性繁榮）中將提出了一種新的市盈率計算方法，即「週期調整市盈率（Cyclically Adjusted Price Earnings, CAPE）」，它考慮經濟的週期性影響，以期指導投資者在長期投資中獲得客觀的收益。具體方法就是增加資料量，平滑掉經濟的週期波動，更能反應出公司真實的盈利能力。

而目前標普指數的CAPE是31.83倍。但比較下港股目前的CAPE是9.13倍，大幅落後美股。現在出現一個情況，美股太貴，港股太平。那麼問題是如果美股跌，那麼港股會否跌？根據歷史，港股跟美股或者短時間有機會背馳，但是長時間要港股跑贏美股比較難。但是港股太便宜，不是買入的原因。由想2021年的中概股，或者科技股，如美團由400元跌到近日的100元，當到了300元、200元及150元時，很多人都大叫平。但是現在回看當然是不智，所以便宜不是買入的理由，當然港股還有一個可能性是追落後。

如大家可見港股2023年在1月見頂之後，下跌了約4000點，但這4000點分開了21個星期慢慢下跌，這個在歷史上出現了幾次。包括2018年的頂部及2021年的頂部，這兩次頂部小龍都提前出現預警。例如在2021年小龍接受本刊訪問提出2月及6月恒指會下跌。但是2018年及2021年都橫行了19個星期，這一次已經橫行了23至24個星期。原本以為會很快突破，但仍然在18000至20000之間行走，溫水煮蛙。

說起溫水煮蛙，不得不提樓市及息口。早前美國聯儲局一如預期加息0.25厘，港元拆息（HIBOR）全面抽高，當中隔夜HIBOR單日大升1.05厘至5.24083厘，與樓按H按掛鈎的1個月HIBOR就升近0.122厘至5.24988厘，為2007年10月以最高。

十年前的量寬由QE1開始到2020年的無限QE，大家享受住低息的年代。但大家回想一年前Hibor 只可能在1厘以下。上年小龍苦口婆心，提醒美國將會大加息，但是很多人不相信。到今天很多人每一次議息都會市場有分析提最後一次加息，但很多時都落空。目前加息及香港銀行同業拆息急升後，利率為P-2.25%，即為3.5%，如果一千萬的樓，每月供款為$44,904及總利息支出為HKD 6,163,428。那麼如果買一千萬的樓，其實是在買一千六百萬的樓。如果利率持續上升將是二千萬。

而且利率上升亦使目前租平過供樓，過去很多人說香港樓唔怕買，原因是因為供樓金額比租金便宜。但是在利息接連上升之後，現時變成租金比供樓便宜。以太古城作例子，今天約一千萬的單位租金約20,000至22,000元左右。如果以九成按揭，貸款金額HKD$9,000,000，利率3.6%去計算，按揭每月還款約40,918元，30年總利息支出為5,728,429元，而其中每月還款在初期利息約HKD27,000元。即是利息比起租金還要貴，相對之下每月清還本金只佔少數。

更重要的是，利率的上升把原來投資者的壓力加大。單是樓價可能已經回調約10至20%，而且不少投資者都向由銀行借貸，現在利率上升亦把他們的壓力加大。有人說很快會減息，但由2022年至今，其實證明了一件事情，便是市場沒有預測利率的能力。那麼未來30年的利率將會在什麼水平，又如何預算?

小龍相信周期，股市有他的周期，但是當所有人忘記周期轉勢就在眼前。其他人信什麼我不知道，經歷至2017至2023年，大大小小預測，我信我自己。小龍經常在朋友邊笑言: 如果一年前唱淡樓市會比人笑，兩年前唱淡樓市會比人鬧，三年前唱淡樓市會比人打。今日唱淡樓市已經很多人認同。當下跌預期形成，要改變非常困難。但是我反問，如果今日有一篇分析跟你講看淡樓市，還有用嗎? 因為大部人都已把最後一口槓桿加上，而小龍在這幾年已經比人打了很多次。