【龔成專欄】年薪百萬單身族月月清 煩惱怎助父母換有會所千萬新樓 勿增負債 父母宜降換樓要求保現金

年薪百萬是不少人的夢想，有年屆40歲單身公僕已踏入此階層，卻因要供樓、供養父母、供儲蓄保險致近乎月月清，難以加大投資或儲蓄。更煩惱的是，事主的年長父母心儀有會所的市區千萬元半新樓，早前自行決定賣了兩老原已供滿的殘舊居屋單位，然後想兒子幫他們換樓及供樓，事主遂不知如何處理及如何投資是好。投資書籍作者兼股評人龔成認為，事主每月開支太大，情況不理想，要額外幫父母買千萬新樓更是有困難。他建議事主首要是減少支出，以增加每月儲蓄及投資，其次是建議其父母要「將就」一下，例如改為租或者購買位置偏遠一點的小單位，免一家三口負債太重，影響財務狀況。

【Q32521：月入8萬卻月月清 怎幫助父母換千萬半新樓？】

龔成老師：

老師您好。有事情想請教，謝謝。

[本人資料如下]
本人，年齡40，單身，公營機構長工。
月薪：8萬（已到職位頂薪點，不會有升職），日後人工每年跟機構百分比加。
每月開支：家用及個人使費：2.5萬；供樓：2.1萬；管理費+差餉：約3-4千；儲蓄保險：1.2萬；剩返儲起for年尾交稅同扣稅年金保費。
物業：康城區兩房自住，2015年約700萬一手買，現值約850萬，剩餘按揭460萬，年半前轉按過，仲要供多28.5年。
資產：現金40萬，港股60萬（帳面跌兩成），美股10萬（帳面打個和）（兩者科技類和收息類都有）；扣稅年金供埋今年，2029年可以拎返30幾萬；儲蓄保險（主要包含美股和港股基金）仲要供多18年（每月保費第日可以傾供少D），現值15萬。

[父母]
60幾歲已退休
合共現金40萬，港股50萬（帳面跌一成，全部收息類藍籌），銀債+綠債+ I-bond合共10幾萬，24-25年到期。
父母原居東九龍高樓齡已供滿居屋，最近有感居所環境太殘舊及惡劣，已賣出，即將收到總樓價450萬現金
父母想搬往TKO康城區半新樓兩房（約800-900萬）或天晉兩房（約1000萬），但本人收入連一家三口資產應未能負擔第二層達800或以上樓價的物業，因此父母打算利用450萬現金購入收息類資產，租住該區單位，租金預算每月$18000-$20000

問題：
1） 因這筆錢是父母畢生財富，想請教有哪些穩健投資，而又每年有5%或以上利息?
2） 假設我要買入第二層物業，以我收入及一家三口資產，最高可負擔樓價多少? 而政府最近放寬按揭成數，如把我的物業加按套現再加上本身現金買第二層，會否反而更好? （因第二物業壓力測試有更高要求）
3） 但在考慮 2）的時候，感到自己已年過40歲，在這種年齡不宜增加負債，而應增加現金流，另外唔想父母年紀大要可能隔幾年搬一次屋咁辛苦。因此如父母搬入我的物業，自己利用該450萬產生利息，租一房居住反而更節省開支，若干年後父母百年歸老才搬回自己物業居住，這方案會否更好?（註：不會考慮一家三口同住本人物業，因只有一個洗手間，一家人雜物亦太多，亦會犧牲私人空間和人均居住面積）
4） 請問有沒有其他更好的方案?
本人大前題是滿足父母晚年居住有會所新樓的願望，希望賜教良方，不勝感激

讀者敬上

Photo from BusinessFocus

龔成老師分析：

1）作為退休人士，你父母可以將這$450萬（連同本身資產），分成5部分。
第一部分投資收息股，可以建立一個收息股的組合，目標是5%以上股息率的收息股，例如港燈（2638）、深高速（0548）、香港電訊（6823）、工行（1398）、置富（0778）、陽光（0435）、高息基金（3110）都可以，你可以了解下，並從中選股。
另外，有些更有超過8%的高息股，但股價就略有風險，你可以小注考慮，例如佐丹奴國際（0709）、中石化（0386）、偉易達（0303）等（記住，股價略波動，不能太過大注）。

你平衡的投資這些股，除了可以得到穩健的收息收，同時可有效的分散風險。

第二，投資債券，你可以選擇A評級的債券，年期較長都可以，但利息卻不高。你可以到銀行問問。
第三，投資年金，你可以睇睇，這是適合你們的產品，零風險，可以有穩定回報。
第四，你亦可投資銀行低風險類的產品，你可自行到銀行了解下，總之是「低風險，持續現金流」的。
第五，持有現金，以備不時之需。同時，若投資市場大跌，你也可以考慮買到更多的收息股，因股息率會進一步上升。

他們可以將現有資金，平衡地分配在上述的項目上，對你來說是最好平衡風險，同時有穩定的現金流。（雖然部份項目息率無咁高，但現時收息股息率唔低，而且考慮到平衡性，以上會係較穏當方法。）

2 + 3） 其實以你年紀，投資增值的重心應該放係累積資產（即係增值，唔係創造現金流）。到你累積到一定金額，才慢慢轉成收息資產，創造被動現金流支持退休生活。

至於物業部份，其實你已經有按揭在身，再加上唔係自住，所以你就算加上公母架450萬現金，都未必足以應付測試要求。（當然，具體你要問翻銀行，會係最準，我都是用3%去粗略估算。）

4）先講你本人部份，以我理解你係每月都無額外資金，去進行財富增值，咁其實唔太理想。建議你審視一次所有開支，有無邊D可以唔要，努力令自己可以每月有一定閒錢去買優質股。你可以投資「平穏增長股」和「潛力股」。

如果你現時無太多投資經驗和知識，潛力股這類風險較高的股票，你就不要持有過多，最多維持2-3成好了，甚至先集中係平穏增長股類。若你有一定投資知識﹐潛力股比重可以相應調高，佔組合約3-5成，視乎你投資知識多寡和了解這些股票程度而定。

另外，"保險"主要係用來防守，買足夠保障就可以。儲蓄成份架保險，唔係唔可以買。如果你個人風險承受能力好低，或者完全無投資能力，這類保險都有持有價值。

但始終係財富增值角度，佢幫助好有限，一般我都就唔建議太多。做財富增值，應集中投資在優質資產（如優質股、物業等），效果才會理想。至於你父母部份，我相信以他們現有資產（不計450萬），應該都不足以支援他們退休生活。

因此，我建議佢地用我上面（1）所建議方法，去創造一個收息組合。同時，去組一個他們能力範圍內覺得舒服，扣除租金後，資金又足夠他們生活的單位，咁會較好。又或者，選擇遠少少的地區（可能細少少、同係舊樓），找一些價格較平宜的單位去購入。再用餘下資金創造收息組合，都係可以。

當然，咁佢地要承受租金波動風險，同埋可能要成日搬屋架煩惱，而且不是他們所願。但考慮到雙方財力和而有狀況，這個會是一個較好的折衷方法。

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龔成老師簡介

‧ 暢銷書《股票勝經》、《選股勝經》、《年報勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》作者

‧ 理財真人Show 節目擔任致富教練

‧ 曾接受港澳多個傳媒訪問

‧ 過往於銀行從事投資相關工作多年

‧ 曾在萬多元月薪狀態下，憑股票累積數百萬財富

‧ 現為全職投資者，擁過千萬財富

‧ 於網上分享投資心得，瀏覽量過百萬，為人氣博客，解答網友理財問題逾20,000條

‧ 專欄作家

‧ 擁財務學學士學位

‧ 股票課程導師，香港及澳門學生人數逾4,000人

‧ 過往10年投資成績，過半能獲利超過1倍以上

Facebook 專頁「龔成」粉絲人數超過200,000人

（https://www.facebook.com/80shing）

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Text by BusinessFocus Editorial

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