【龔成專欄】買股票做生意輸光積蓄 沮喪媽媽欲換大屋改善環境 實非良策 宜先檢討投資失敗因由

有三口之家，丈夫心急下以高價錯買了不能放租、只能自住的狹小兩房單位，部分資金被凍結之餘，與太太爭執頻生。太太投資股票及網店時，卻又頭頭碰著黑致輸光餘下積蓄。她近日欲破釜沉舟，決定放棄生意重新打工，希望盡快「賣樓換大屋」改善居住環境，遂詢問專家理財意見。但投資書籍作者兼股評人龔成指出，香港樓價未來已缺乏大升動力，事主一家收入又減少，現階段實不宜細屋換大屋致增加供樓開支。龔成又認為，女事主更重要的應該是檢討以往投資失敗的原因，才可有助家庭財富長遠增值。

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【Q31821：買股做生意輸光積蓄，沮喪媽媽急欲換大屋改善環境】

龔成老師：

您好！一直都有睇你寫嘅文章，我相信有一日可以做到財務自由。

想請教一下，很想兩房換三房，請問我可以如何步署？

背景：
先生4X歲，月薪$47k + 1.5個月花紅
本人4X歲，月薪$20k 13個月糧
一個小朋友，有請工人姐姐

數年前出售居屋，套現$400萬。

之後租住730呎3房私樓$18000

我先生很心急買一間屋投資，一直打算放租出去3年後賣走，2021年2月670萬買入430呎兩房私樓，借8成上會，買樓之後先知道高成數按揭唔可放租，唯有裝修間屋自住，現在銀行估價有$672萬。

我一直都很後悔買了這間屋，不單低層，而且比之前間屋面積細。但我先生因想轉換工作，很心急買一間屋作投資。其實當時銀行估價只有631萬，我跟他說買了已蝕錢，他依然堅持要買。

先生都想換3房，一直說這間屋是投資，不是自住，我跟他說想明年賣走，他很不願意，當初是他說是用來投資，不明白為何現在改變主意，我很難理解。

搬入去沒有再用工人姐姐，做了一年多全職媽媽，沒有收入。這一年投資股票全輸光，網店生意虧損，資金已用光，現在已沒有積蓄。

今年我再請工人姐姐照顧小朋友，全職工作，放棄投資股票及網店生意，重新開始。

快夠3年，過了額外印花稅期，好想用750萬賣出單位，預計套現約250萬，再借9成$800萬以下換3房，這樣做得到嗎？謝謝。

讀者敬上

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龔成老師分析：

首先，香港樓市同以往已經唔同左，我自己預期唔會再好似以往咁大升（但都不會大跌），只會平穩發展。所以，一般有讀者問我是否值得投資香港樓，我再會叫佢計清楚，在預期只會平穏發展、租金回報不高、物業買賣成本高昂架情況下，是否值得這樣做。

你現時物業明年就會過3年限期，你可以考慮換成3房，但前提是你有無信心長線供得起，另外這個物業能否滿足你家庭未來10至20年需要，過到這兩關就值得考慮。

至於能否你心目中價格沽出，我不太肯定。我建議你用現時樓價作準，去計算是否有足夠資金（記得預鬆少少，以免出現估值不足問題）去完成這個換屋計劃，咁會較穩當。

坦白講，你家庭的收入減少了，加上近年財富減少，其實不太建議以借更多的模式去換3房，因為對整體財富的風險度都高左，同時有點勉強。加上買賣成本高，你地真的要想清楚，我個人唔算好建議這刻這樣做。

最後，我建議你好好審視一下過往投資失敗的原因。因為每個人想做好財富增值，投資都是不可缺少的一環。

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龔成老師簡介

‧ 暢銷書《股票勝經》、《選股勝經》、《年報勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》作者

‧ 理財真人Show 節目擔任致富教練

‧ 曾接受港澳多個傳媒訪問

‧ 過往於銀行從事投資相關工作多年

‧ 曾在萬多元月薪狀態下，憑股票累積數百萬財富

‧ 現為全職投資者，擁過千萬財富

‧ 於網上分享投資心得，瀏覽量過百萬，為人氣博客，解答網友理財問題逾20,000條

‧ 專欄作家

‧ 擁財務學學士學位

‧ 股票課程導師，香港及澳門學生人數逾4,000人

‧ 過往10年投資成績，過半能獲利超過1倍以上

Facebook 專頁「龔成」粉絲人數超過200,000人

（https://www.facebook.com/80shing）

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Text by BusinessFocus Editorial

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