【龔成專欄】買樓收租每月要倒貼1萬 快退休中產煩惱500萬按揭怎還 臨退休不如買一籃子收息股

加息潮下樓價跌不停，有4年後將退休的中產男讀者疑因計錯數，年前買入了一個新樓盤樓花擬作收租用途，並申請了500萬元按揭貸款，豈料樓價下跌、供樓利息支出又增加。將於今年6月收樓的他赫然發現屆時即使把新物業出租，但若扣除每月供款、管理費及雜費後，每月竟要倒貼1萬元，令他難安心退休，甚感徬徨。

投資書籍作者兼股評人龔成認為，臨退休人士買樓自住尚可，但買樓投資收租則不太適宜，尤其是入不敷支會造成負現金流的物業。他認為事主要考慮是否應賣掉有關單位以減負債，而臨退休人士若手上有現金，倒不如買一籃子優質收息股或ETF，可分散投資風險兼確保有現金流以支持退休生活。

Photo from BusinessFocus

【Q31610：4年後退休，新買物業若出租每月要倒貼1萬元，怎辦麼？】

龔成老師：

您好，想請問龔成老師短期內會否開資產配置課程？
另外，我想請教老師資產配置問題。我四年後將要退休，現在欠銀行500萬mortgage loan（唔知點算）。市區新樓預計今年六月收樓，打算放租，租金收入大約1.6萬至1.7萬元，但每月供款、管理費和雜費合共需要約2.7萬元（即每月負現金流約1萬元）。

我希望可以在退休前:
1. 供斷mortgage loan;
2. 退休後可以製造現金流每月2萬作生活費。

請問老師我現在應如何配置以下資產以達致以上目的？我的股票需要重新分配嗎？

1.每月儲蓄4萬5千
2.300萬現金
3.約300萬股票（26間不同上市公司）
4. 19萬基金(由20萬跌到19萬)
5. 120萬MPF(由14O萬跌到120萬
6. 延期年金8萬2千，還要供3年，每年供7萬8千
7. 人壽92萬(已供完)

快將退休，但仍未供完mortgage loan, 很擔心，煩請老師指點出路，謝謝!

讀者敬上

Photo from BusinessFocus

龔成老師分析：

我的股票班，都有部分是教財富配置，以及最基本的理財技巧，你都可以了解一下。倍升股的課程差不多每月都會開，課程中都會教授一些資產配置技巧。

考慮到你物業現時係負現金流（入不敷支），你退休後的生活費 + 按揭的成本，每月最少都要約3萬現金流。

以上3萬係假設你的物業成功租出，否則你的開支將會更大。

你最大的負擔是按揭，香港的物業投資價值其實只屬於一般，你買樓以投資為目的，但從以上你的計算可以睇到回報不高。

我建議退休人士，盡可能不要有負債。除非佢能為你長線創造正現金流，可勉強可以考慮。

但現時你物業是負現金流，你就要思考有沒有必要一定要持有這個資產？在你沒有工作以後，就算物業能夠出租，你都要每月額外交付1萬的現金，這是否值得？

以往不少人以物業作為增值目標，但算短期收支不平衡，長線樓價增長都可以填補。但現時香港樓市很大機會跟過去數十年不同，只會作平穏發展，而唔係好似以前咁大升，故你要想清楚。

假設你將700萬（現金、股票、基金）買入6%回報的收息股，一年就有約42萬回報，每月大概有$35000，算可以滿足到你要求。

不過，若你物業不能出租、租金下跌、生活上有突發事件需要資金，你就有機會出問題，你都要考慮。

至於投資方面，由於你將近退休，不適宜持有太多潛力股；同時要慢慢將平穩增值股換入收息股。

另外，你持有的股票太多，難於管理。100萬以上的組合，最多持有10-15隻，否則很難定期審視佢地架質素變化。

到你退休時，你股票組合中應100%為收息股。你現時組合中，0548、3988、0005、0011、1881、0823、0001、1113、1398、0998都係可保留退休之用。

亞倫國際（0684）5年有2年虧損，盈利波動，投資價值只屬於一般，建議優先換至其他優質股。

其次，我發現你的組合好偏向銀行業。銀行業是風險較高的行業，因此不建議長線持有超過組合的20%較好。

以下是一些優質收息股，你都可以考慮。

每月你儲蓄，也可以用一半儲以下股票，同時留一半等大跌市機會。

最後，你退休後都可以將部份資金投入年金、A級債券、定息產品等去創造現金流。同時，緊記留有一定現金以備不時之需。

目標是5%、6%的股息率的收息股，例如港燈（2638）、深高速（0548）、香港電訊（6823）、工行（1398）、恆生（0011）、置富（0778）、陽光（0435）或收息基金(3110)都可以。

如果你能承受到風險，有些更有超過8%、10%的高息股，但股價就略有風險，要自己衡量，佐丹奴國際（0709）、中石化（0386）、互太紡織（1382）、富豪產業（1881）等（記住，股價略波動，只能小注）。

==============================================

龔成老師簡介

‧ 暢銷書《股票勝經》、《選股勝經》、《年報勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》作者

‧ 理財真人Show 節目擔任致富教練

‧ 曾接受港澳多個傳媒訪問

‧ 過往於銀行從事投資相關工作多年

‧ 曾在萬多元月薪狀態下，憑股票累積數百萬財富

‧ 現為全職投資者，擁過千萬財富

‧ 於網上分享投資心得，瀏覽量過百萬，為人氣博客，解答網友理財問題逾20,000條

‧ 專欄作家

‧ 擁財務學學士學位

‧ 股票課程導師，香港及澳門學生人數逾4,000人

‧ 過往10年投資成績，過半能獲利超過1倍以上

Facebook 專頁「龔成」粉絲人數超過200,000人

（https://www.facebook.com/80shing）

==================================

Text by BusinessFocus Editorial

免責聲明：本網頁一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定，如因相關言論招致損失，概與本公司無涉。投資涉及風險，證券價格可升可跌。