【江恩小龍】美國衰退在即韓國房地產大跌20% 港樓結局如何？

By 小龍 on 19 May 2023

根據紐約聯邦儲備銀行的概率模型，美國有可能在未來12個月內陷入衰退的幾率，已經升至40年來的最高點。而另一方面韓國房地產大跌20％，那麼香港樓市真的可以一支獨秀?

根據紐約聯邦儲備銀行的資料，美國在未來一年內進入經濟衰退的概率已經上升至68.2％，是1982年以來的最高水準。聯邦儲備銀行現在的衰退風險指標比2007年11月更高，當時次貸危機就要爆發，指標為40％。衰退模型基於美國國債的3個月和10年期收益率之間的差距，長達數月的時間裡，美國經濟一直被預計將表現出實際GDP增長放緩和勞動力市場的疲軟，在矽谷銀行破產引發的銀行業動盪中，美聯儲的經濟學家預測將出現輕微的衰退。
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越來越多的專家認為衰退的可能性很高，前財政部長拉裡·薩默斯表示，他認為「可能性大約70％」；資本經濟學家發表了他們的最新季度美國經濟展望報告，警告稱「嚴重的銀行壓力」將導致「進一步的信貸條件收緊」，讓他們更加確信經濟將在今年陷入衰退；ING經濟學家也比以往任何時候都更加確信出現衰退的預測，引用了金融動盪和美聯儲的貨幣政策收緊。

同時在韓國，當地樓價亦出現下跌。過去5年韓國房價上漲了80％，首爾房價超過15萬元人民幣/平方米，高居全球第二。但今天韓國房地產市場開始經歷重大的下挫，根據韓國房地產委員會在2022年2月發佈的報告顯示，首爾公寓交易價格較前一年下跌了22.09％，其他主要都市區域如釜山、大邱、仁川、光州、大田、蔚山和世宗也出現了雙位數的跌幅。韓國房地產市場正在經歷衰退，已連續8個月下跌，並且部分公寓已經跌去了巔峰時期的30％至40％。房地產市場下跌的原因包括多方面，如COVID-19疫情的影響、政府的打擊投機政策，以及美國聯邦儲備委員會（Fed）的強勢加息政策。而同時美國4月成屋銷售總數年化428萬戶，預期430萬戶，前值444萬戶。4月成屋銷售環比跌3.4％，預期跌3.2％，3月前值由下跌2.4％修正為下跌2.6％，4月成屋銷售同比下降23.2％。

同時，因為韓國出口連續七個月下跌，這是三年來韓國出口持續時間最長的頹勢。跟據韓國政府公佈的貿易數據顯示，作為亞洲第四大經濟體，韓國今年4月的海外銷售同比下降了14.2％，降至496.2億美元。這亦是一個非常重要的啟示：全球經濟衰退可能正在發生。

其實全球將進入明斯基時刻，即是在長期的經濟繁榮中，資產價格上漲會導致投機性的貸款增加，而過多投機所產生的債務會造成投資者的現金流緊缺，即資產產生的現金流不足以支付債務需要的利息。當債權人要求償還債務時，深陷債務問題的投資者必須賣掉資產價格相對穩定的投資物來維持現金流，然而此時已經沒有交易對手方會支付如此高的資產價格，一系列的拋售將導致資產價格進一步下跌，以及流動性緊張，並最終造成資產價格的崩潰。過去的十年繁榮，令全球投資者槓桿槓桿再槓桿，本欄多次提醒最後一次槓桿，叫大家不要再加槓桿。

而根據資料，香港二手住宅註冊宗數成交由三月的5,495宗下跌至四月的3,398宗及5月（截至18日）2,203宗。很多人期待的反彈是有，但是成交開始慢慢下跌。其實很多人思維是防疫措施減少，就可以令經濟復甦。當然有幫助，但是從上面的例子看，韓國及美國的地產市場，韓國出口大跌，美國近日的經濟數據大跌，這或者是經濟衰退將近。而加息或利率只是其中一個原因，很多人分析經濟只看香港經濟，供應量等等。但是香港樓市1997年，2003年，2008年哪一次是因為供應量，供求問題，或者利率問題而影響？