【張明珠專欄】港人瘋狂訪日 東京樓市創21年新高 平均價重上1億日圓

隨著疫情放緩，日本經濟逐漸復甦，至於日本物業，近月隨著港人到日本瘋狂購物下，詢問情況更是倍增。至於日本樓價方面，東京都心區二手物業自去年11月達到1億日圓（約592萬港元）的大關以來，及後連續兩個月下降，二月更是大部份地區有反彈跡象。踏入復活節期，以本行為例，詢問情況更是倍增。

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日本房地產調查公司東京KANTEI發佈的數據顯示，二月東京都心6區，即千代田區、中央區、港區、新宿區、文京區、澀谷區，二手房平均期望出售價格，按月上升73萬日圓（約4.3萬港元），升幅0.7％，達到1億38萬日圓（約594萬港元）。為最近三個月來首次突破1億日圓大關，亦刷新了2002年開始統計以來的新高紀錄。

首都圈，即東京都、神奈川縣、埼玉縣、千葉縣，整體按月增長21萬日圓（0.4％）至4,866萬日圓（約286萬港元），其中千葉縣升幅最大，按月升1.7％至2,829萬日圓（約166萬港元）。相反，琦玉縣為唯一一個按月錄得跌幅的地區，按月下跌0.4％至3,049萬日元（約180萬港元）。

升幅最少則為近畿圈，按月上漲5萬日圓（0.2％）至2,914萬日圓（約171萬港元），中部圈上漲6萬日圓（0.3％）至2,310萬日圓（約136萬港元）。

至於租金方面，3月份公寓的租金，東京23區為每平方米4,053日圓（約240港元）。比上月上升30日圓，連續6個月上漲。連續3個月創出2004年有數據以來的新高。

每年的3月，日本員工在工作調動和入學帶來的搬家需求增加下，租金普遍上調，尤其是樓齡5年以內的公寓能以較高的租金出租。至於樓齡在6年以上的公寓租金呈現持平趨勢，部份中古公寓或出現下跌跡象。

其實大熱城市除了東京﹑大阪之外，近月即使是二﹑三線城市，例如福崗的博多及天神也有不少港人到當地睇樓，由於入場門檻低至11萬港元，普遍價位都落在25萬至40萬港元之間，租金淨回報率達7至8厘，由於lump sum低，有投資者當儲錢做定存的概念，因為福崗始終是二﹑三線城市，樓價上升幅度未必如東京﹑大阪。當然太偏遠的地區筆者不太建議，不要離地鐵站或JR站太遠，徒步5分鐘內，出租回報會比較理想。

張明珠
Sakura Japan & Global創辦人

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