【王美鳳專欄】新造按息高於供樓息率 惟轉按仍有著數 有數得計

上期提及銀行已接連上調新造按息,例如由P-2.5％調整至P-2.25％（有關P現為5.625％），按揭計劃之實際息率便由3.125％上升至3.375％；換言之，若按揭用家現時以舊有按揭計劃之息率供樓，照道理不會希望轉按，因為息率較高、利息支出較多。然而，即使轉按誘因減少的時期，市場上仍始終有一定之轉按需求，轉按登記仍佔市場達2成或以上，原因何在？

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市場上有着不同的轉按需求，當中包括由現有高息貸款轉至銀行低息按揭，例如用家希望轉走已快屆滿低息蜜月期的發展商一按，又或轉走財務公司高息樓按。另外是轉按兼物業套現、甩走擔保人、延長還款期等。亦有一項誘因越見普及，當銀行提供吸引力大的按揭回贈，按揭用家或會透過轉按賺取可觀的回贈作為資金運用。

事實上，銀行對於轉按業務採積極取態，提供的現金回贈為近年新高。雖然銀行已陸續上調新申請的按揭息率，但當中仍有個別銀行可提供調整前之按息優惠尾班車，實際按息低至3.125％（以H按封頂息P-2.75％計），與一些業主現有供樓息率一致，而銀行提供的可觀現金回贈高達貸款額的2.1％，以500萬元按揭額為例，當業主成功轉按後，按息及每月供款不變的情況下，扣除轉按律師費支出約8,000元後，仍可賺得高達97,000元銀行回贈金額。從這個例子看，你會發現轉按誘因其實仍相當大。

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用家只要仔細計計數，或會發現即使新造按息高於現有供樓息率，轉按後亦分分鐘賺得更多更著數。同樣以500萬元按揭額作例子，若轉按後按息將由現時之3.125％升至3.225％（由H按封頂息P-2.5％轉為P-2.4％；P現為5.625％）, 利息雖上升0.1厘，但每年利息只是多出約5,000元，轉按後銀行回贈卻高達105,000元，扣除轉按律師費及兩年罰息期內多出的利息約1萬元（9,908元）後，仍賺得高達87,000元回贈金額。

當然，按揭供樓可長達30年，而並非罰息期之兩年。但由於兩年後罰息期已過，大有機會可再轉按又或作其他安排，善於靈活運用按揭計劃的用家會選擇先透過轉按賺得可觀回贈。即使兩年後未可轉按，有關回贈金額其實已可再抵銷逾17年的利息差幅，期內用家很大機會已成功再轉按又或另作其他安排例如樓換。

王美鳳
中原按揭董事總經理

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