【潘志業專欄】香港遲遲未復甦 物業投資前景不明朗

臨近聖誕及農曆新年，筆者有不少海外客戶都會來香港旅遊，順道了解自己在香港投資的物業狀況，不過因為過往兩年的疫情及政策緣故，這些海外投資者已經很久沒有踏足香港。剛剛12月份政府放寬對海外入境人士的防疫，有一位客戶把握機會從新加坡來香港一趟，看看這些年到底發生過甚麼事。

這位客戶早在2004年已經投資香港物業，那時候整體樓價處於低位，而且沒有樓市辣招印花稅等，的確是投資物業的黃金時間。當年客戶購入一個中半山的住宅單位，另外購入兩個薄扶林的大型屋苑單位，以及一個位於新蒲崗的工貿物業。經過十多年的時間，一直長期持有作長線收租，除了有穩定的租金收入及增長外，該批物業的價值亦累積不少升幅。

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正所謂好景不會每日常在，原本以為穩定的收入，在過去幾年發生巨大變化。半山的豪宅單位，多年來一直不乏租客，租客亦多數是跨國公司高層，自2015年開始由一位從事金融業的韓藉租客租住。租客搬入後雖然對物業的要求多多，不過業主亦盡量一一滿足租客，首兩期租約，租客尚算準時交租，雙方均滿意現狀。直至2019年開始，租客業務或受疫情影響，開始出現拖租的問題。期間租客亦提出過減租要求，業主見租客過往已長租數年，故業主答應租客，希望與租客共度時艱。可惜問題一直沒有改善，租客更發出多張空頭支票拖延時間，最後需要透過法律途徑才能收回物業，而物業收回後亦空置一段時間無人問津。

客戶另一個工貿物業，情況也不遑多讓，單位早年出租予一國企公司，一直準時交租亦沒有任何問題，租客亦長期租用物業達10年之久，可惜由於國內政策變動，國企公司需要結束香港業務移返內地。期後雖然亦有找到新租客，但大多租約期滿之後未能續租，而且租客遷出後亦需要丟空一段時間才能找到新租客。直至疫情嚴重的2021年，物業租予一個新租客，租客聲稱作寫字樓用途，及後被管理處投訴深夜經常有人進出單位，原來租客擅自把工貿單位改裝成樓上酒吧，更被票控違反防疫條例，幸好最終業主經我們協助下成功收回物業。

客戶告訴我們，他曾認為香港是全亞洲最值得投資的地方，但這次旅程發現很多地方均有改變，連以往經常光顧熟識的餐廳也結業，相反他居住的新加坡疫情過後早已復常，跨國企業紛紛進駐，樓價及租金亦保持增長，不明白香港這些年來到底發生了什麼事。

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筆者簡單解釋予客戶，這幾年香港經歴了社會事件、嚴密防控的防疫政策，既與內地分隔、亦不能與世界正常接軌，以致國內人員不能往來、海外人員又不願花長時間隔離、再加上移民潮等因素，需求大跌下翻查記錄該半山豪宅，全年只錄得1宗成交。另一方面過往兩年多的限聚令下，餐飲業影響最大，長時間營業時間及人數的限制下，誘使一些經營者甘冒風險，暗中在工業大廈偷偷經營，新聞報導亦不時見有警察搗破這類場所。再加上政府期間曾立法業主禁止向部分行業的租客追租，還有疫情嚴重期間法庭及公營機構的有限度運作，那時業主能做的實在不多。

不過客戶仍對香港前景充滿信心，沒有打算出售物業套現，寄望各項防疫政策鬆綁以後，香港能夠再次與世界及內地正常往來，再次成爲亞洲最有投資價值的地方。

潘志業先生
中原測量師行租務管理部高級經理
http://www.centalinesurveyors.com.hk/tenancy-management

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