【張明珠專欄】日本買樓地契或有伏 如為借地權 可被要求歸還

香港所有的土地均由政府所擁有（除了中環聖約翰教堂），而發展商買地其實只是政府向發展商批出地契，承認發展商為該土地的承租人，而並非實質擁有土地。在日本其實亦有類似的情況，但分別是業主可以是個人、政府或者團體。所以購買物業時，買家要留意所購買的單位是永久業權，或只是有「租借權」。

日本購買住宅物業主要分為兩類，一類是購得該土地的「所有權（Freehold）」，另一個是購買土地的「借地權（Leasehold）」。如果買家購買了「借地權」的物業，地主可能有朝一日要求屋主將房屋拆卸，恢復成空地後歸還。所以買家買樓時要留意清楚自己所購買的物業屬於那一種。

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根據日本1992年後實施的「新法借地權」，借地權分為兩類，分別是「普通借地權」以及「定期借地權」。其中普通借地權是指地主及借地的一方可以定立一個30年或以上的借地年期，如果地契中沒有列明實質的借地期限，則會把借地的年期設定為30年。而30年後，如果雙方同意，可以有一次借地權更新，年期須為20年以上，而第二次或以後的更新，則須要10年或以上。不過，地主想要拒絕更新借地權，其實亦不容易，因為地主須要有「正當理由」才可以拒絕更新借地權契約，包括是租地的一方嚴重施欠地租，或未經地主許可下私自擴建或改建土地上的建築物。至於定期借地權，地主及租客會訂立一個借地期限，而借地期間則不可以更新租約，這類通常都會用於商用的土地。

借地權物業的入場價較低

讀者可能會奇怪，為何會有人願意花一大筆錢購買借地權上的物業。其實購買借地權物業的原因，與我們平時租樓的原因亦差不多，就是資金有限，未必可以負擔土地的費用及開支。因為地主要繳付土地的固定資產稅、都市計劃稅等等，都是比較大的開支。其次就是買借地權的物業成本比較低，因為不包括地價，只有「租金」。

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不過借地權物業的缺點就是使用土地的自由度較低，就如租樓一般，不可以自行改動單位的間隔或裝修。借地亦一樣，借地方不可以私下改建或加建物業，一定要經地主同意後才可以進行。而其次就是較難申請成數較高的按揭，因為借地權的土地不能作為抵押。這類借地權的物業，不適合長期投資以及養老，因為土地使用的年期有限。所以買家購買物業前，要先了解清楚自己想入手的物業，是永久業權，或只是借地權。

張明珠
Anvy - Sakura Japan & Global創辦人

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