【自住樓價大跌點算好】轉按套現有辦法 1年可賺逾10萬 惟賺取回贈有代價 暗藏風險

【自住樓價大跌點算好】轉按套現有辦法 1年可賺逾10萬 惟賺取回贈有代價 暗藏風險

Investment
By thomas.chan on 06 Dec 2022
Digital Editor

不少打工仔多年前買入的自住樓升值逾倍,故即使今年樓價大跌15%仍未變負資產,小業主亦多對樓市有信心不欲賣樓,但看著自住樓帳面值跌不停,心中總不是味兒。究竟有沒有方法可在跌市中用手上按揭物業賺錢,以減少樓價下跌的痛苦?答案是有的,因為在美元加息潮下,香港現時出現了「定期存款利率」遠高於「樓按息率」,以及轉按現金回贈不跌反升的特殊現象。故若小業主善用手上的物業去做轉按並同時加按套現,現金回贈加上把套得所得現金做高息定期存款(可達4.8至5厘)賺息差,一年有機會賺取超過10萬元,相當吸引。惟這個世界凡事均有代價,小業主若靠轉按賺回贈及息差,物業要「鎖兩年」,在此期間樓價即使大跌亦難以賣樓,故是否值得為了額外現金收入而冒這個風險,要由小業主自行決定。

雖然自住樓跌不停,但善用轉按套現可賺現金流。Photo from BusinessFocus

要靠手上自住樓賺現金流主要靠兩招,第一招是「轉按賺回贈」,但條件手上物業絕不能是負資產,否則無法轉按。舉個例子作說明,若小業主手上物業多年前以600萬元買入,市值曾升至1200萬,但今日物業市值跌至約1000萬,尚餘300萬按揭未清還。那麼小業主可透過找按揭中介(如星之谷、中原按揭等)或相熟銀行,申請在轉按物業的同時,把按揭貸款增至500萬至600萬。那麼在清還欠下舊銀行的300萬按揭後,仍可套現約200萬至300萬元現金。

現時大型私人屋苑物業轉按,銀行提供的按揭息率最低約為H+1.3厘或1.4厘,封頂息率約為P-2.5厘,即大約2.875厘(以大P為5.375厘計,5.375-2.5=2.875厘),銀行更可提供約2%的現金回贈。故若成功轉按承造600萬按揭,即可賺取約12萬元現金回贈(600萬X 2%=12萬),但一般設有兩年罰息期,即是兩年內不得賣樓,否則要歸還回贈及罰息。假若承接轉按的銀行只願提供500萬按揭,現金回贈仍可有10萬元。

但小業主要留意,轉按加按套現時最好選擇同時提供「按揭掛鈎高息存款戶口」的銀行,因此高息戶口可提供與按揭息率相同(現時約為2.875厘)的活期存款息率,可獲得優惠息率港元存款上限,一般為未清還樓按揭貸款的一半。「按揭掛鈎高息存款戶口」是很有用的賺息及防守工具,因即使美國明年突然大幅減息致港元定期息率大跌至低於按揭利率,小業主無法再藉定期存款賺高息,他仍可以把加按所套現的現金放在此高息戶口內,確保不會蝕息給按揭銀行。

香港定期息率高於按揭息率,故用轉按套現再做定期可賺息差。Photo from BusinessFocus

小業主賺錢第二招,是在轉按過程透過加按套現得來的現金做定期,以賺取息差,以上述例子來推算,若小業主轉按後取得200萬至300萬額外現金,可以把它分成數份,然後找提供高息定期的銀行分別做3個月定期存款(最高約4.8厘)、6個月定期存款(最高約5厘)以及1年定期存款(最高約5厘)。相比之下,轉按套現現金的按揭息率現時約為2.875厘,假設明年底前按揭利率最高會累加0.75厘至3.625厘,即是平均按揭息率約為3.25厘。那麼把定期存款息率(至少4.8厘)減去平均按揭息率(約3.25厘),小業主一年之內可賺1.5厘的息差,即是大約可賺得3萬(200萬X1.5%)至4.5萬元(300萬X1.5%)不等的現金。

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故此,若把賺錢第一招及第二招合計,小業主在轉按第一年,有機會賺得13萬至16.5萬元,但這並未扣除轉按律師費(1萬元以下);假設第2年利息不變,小業主第2年仍可賺取約3萬至4.5萬元息差。待兩年過去之後,罰息期已過,小業可考慮是否再次轉按賺息。

不過這世上沒有免費午餐,靠轉按加按賺回贈及息差,其實會帶來兩個風險,小業主必須小心考慮再決定是否「去馬」。

風險一:物業價格大跌仍不能賣
理由是把物業轉按後會有2年罰息期,變相兩年內不能賣物業,否則損失慘重。故假若未來兩年因突發事故令港樓忽然大跌,剛轉按的業主難以賣樓,可能錯失了獲利的機會,在極端情況下,手上物業更可能最終變負資產。

風險二:會妨礙移民賣樓
如上文所述,轉按後2年罰息期內難以賣樓。但突然決定若要移民英國等西方國家,很多時都要在一定時間如9個月內賣掉香港物業,否則便要就賣樓所得利潤支付高昂的資產增值稅。故假若短期內有移民的可能性,便絕不應轉按,甚至應考慮盡快賣樓,免遇上困局。

Text by BusinessFocus Editorial

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