【李峻銘專欄】美國CPI下跌 中國調整防疫政策 壞消息已盡出 樓市曙光初現

【李峻銘專欄】美國CPI下跌 中國調整防疫政策 壞消息已盡出 樓市曙光初現

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By 李峻銘 on 18 Nov 2022
世紀21奇豐物業顧問

上周美國公佈其9月份消費物價指數(CPI)增幅為7.7%,比市場預計的8%低,也連續3個月下跌!市場認為是通脹見頂的訊號,再加上部份美國聯儲局官員表示加息幅度可以減慢的言論,令市場預期美國息口會在明年上半年見頂!過去一年各大央行要大幅加息來壓抑通脹,如果一旦通脹真的繼續回落,加上停止加息的話,樓市便擺除了其中一個負面因素!

上周美國公佈其9月份消費物價指數(CPI)增幅為7.7%,比市場預計的8%低。Photo from BusinessFocus

除了息口因素,中國的防疫政策也在調整當中。上周宣佈取消航班溶斷機制,也宣佈隔離政策由「7+3」改為「5+3」,雖然短期內不會改變「動態清零」的政策,但要求各地要更精準防疫,盡量避免對民生帶來困擾及為經濟帶來不必要損失!政策方向正確,相信隨著病毒的減弱,中國會循序漸進地復常,跟香港通關的日子會越來越近!

當然,逆全球化、中美角力、俄烏戰爭等等負面因素,也非短時間可以全部消除。但中美元首終於可以在會議上當面會談,德國總理也親身來到中國與習近平主席見面。外交活動頻繁,筆者當然不知道細節內容,但有接觸、有溝通,肯定比沒有好,也減低了擦槍走火的機會。

由於過去幾個月,市場壞消息不絕,一致看淡,連行內地產代理的大行,也因生意淡薄而計劃減200間分行及大幅裁員。但大家不要太認真,這只是計劃,落實執行的話,也非一朝一夕可以完成。只要樓市有起色,計劃就會立即改變!作為業主,更加不要賤賣物業。

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淡市對買家來說,其實非常有利,現在買樓雖然加息,但實際支出更少。Photo from BusinessFocus

在市場上,每月都有些超跌盤出現。剛剛筆者留意到沙田第一城,有一低層單位成交價竟然是350萬,同面積的歷史高位是640萬。雖然同層是凶宅單位,筆者覺得仍然是超跌價。另外,九龍凱帆軒一個兩房單位以690萬售出,銀行估價卻為930萬,相信也是業主急於套現,加上看淡前景而大幅降價。淡市對買家來說,其實非常有利,現在買樓雖然加息,但實際支出更少!不用拿上面這麼極端的例子,就以正常2021年9月份第一城1座高層H室為例,去年成交價為618萬,息口2.4%,借款80%,分30年還款計算,每月需還款19,754元,今年最近成交為488萬,樓價跌130萬,供款利息即使升至2.925%,也只需每月還款$16,652,即使再加息至3.425%,每月供款也只是17,741元,仍比上年每月供少2,013元。

筆者想強調,淡市買樓有優勢,不要被淡市氣氛影響而擱置,必須留意市場負面因素是否改變,要買到「超跌筍盤」,就必須緊貼市場,不要走寶!

李峻銘
世紀21奇豐物業顧問行主席及行政總裁

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