【Wendy全球樓行】加息侵蝕疫情以來全部升幅 英國樓價料下跌5% 倫敦損失最大

【Wendy全球樓行】加息侵蝕疫情以來全部升幅 英國樓價料下跌5% 倫敦損失最大

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By Wendy全球樓行 on 15 Nov 2022
專欄作家

繼美國聯儲局加息四分三厘後,英倫銀行亦將指標利率調高0.75厘,至3%水平,為2008年以來最高水平,亦是自1989年、33年以來最大單次加幅。

最新數據顯示Buy-To-Let按揭利率2年期及5年期固定利率更升穿7厘,市場預計下月英倫銀行議息仍有加息壓力。英國最大按揭貸款服務商之一Nationwide Building Society警告,以其最壞情況推測,隨著利率上升和經濟不確定性衝擊,樓價或下跌近三分之一。另外,大型銀行萊斯Lloyds亦推算,明年基本經濟假設情況下,樓價料跌7.9%,最壞情況則跌約18%。

市場預計下月英倫銀行議息仍有加息壓力。Photo from BusinessFocus

雖然8月份英國統計局數據顯示,英國樓價仍錄得增長,平均樓價仍然按年增加13.6%,達295,903英鎊(約263萬港元),其中西南部升幅最強勁,按年升17%,達335,927英鎊(約298萬港元)。然而因為居高不下的按揭利率,Zoopla預計,明年英國樓價或跌5%。

據英國皇家特許測量師學會(RICS)最新調查報告稱,由於按揭貸款利率急劇上升,令不少計劃買樓人士變得謹慎,樓價在經歷了兩年多的增長後,上月起開始停滯不前,終止了28個月來上升趨勢。同時不少人由買轉租,有46%受訪者表示未來租金會上升,報告亦預計租金將在1年內上揚4%。

另外英國金融機構Moneyfacts數據顯示,現時Buy-To-Let按揭貸款利率繼續攀升,75%按揭成數的2年期、3年期及5年期固定利率分別躍升至7.4厘、7.2厘及7.5厘。即使是轉按利率2年期及3年期固定利率亦分別上調至6.4厘及6.5厘。如果是首置買家,承造九成按揭,其2年期及5年期固定利率分別增至6.4厘及5.7厘。

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由於過去大半年英國住屋需求及銷售強勁,令樓價持續向上,然而據Zoopla稱,目前按揭貸款利率為自1980年代後期以來,新買家入市最大的上升幅度。Zoopla指,買樓需求已下降了三分之一。加上持續上升按揭利率,將會侵蝕疫情時樓市升幅的賬面收益,但暫時較少出現負資產案例。

由於過去大半年英國住屋需求及銷售強勁,令樓價持續向上。Photo from BusinessFocus

根據Zoopla資料指,明年英國樓價或下跌5%,其中倫敦的損失最大,威爾斯則是最小。同時Zoopla亦補充指,更高的按揭利率也不會過份打擊買家。目前買家大多有一半以現金支付,或使用較低成數,少於50%的按揭貸款。

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