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【王美鳳專欄】淡市轉投銀主盤尋寶 買家承造按揭要注意甚麼?

【王美鳳專欄】淡市轉投銀主盤尋寶 買家承造按揭要注意甚麼?

Bloggers Property
By 王美鳳 on 01 Nov 2022
中原按揭董事總經理

銀主盤指由承按人(銀行或財務公司)以賣方出售物業,主因是按揭借款人連月斷供無法還款,亦未能與承按人達成解決方案,最終承按人便根據按揭條款收回抵押物業。以銀主身份出售單位,將賣樓所得款項償還按揭欠款及相關損失。近月市場報道銀主盤亦加入減價行列,造就一些買家轉投銀主盤尋寶。

銀主盤以往給人錯覺是難於承造按揭,但原則上銀行審批銀主盤按揭﹐與私樓按揭沒有很大分別,同樣可根據物業估值及買家還款能力批出按揭。但若果銀主盤本身牽涉個別情況,例如業權瑕疵、凶宅、缺契、潛建問題等,便有可能影響按揭審批。不論是透過地產代理或拍賣行買入銀主盤,現時銀主大多可安排時間讓準買家視察物業,買家便可先行瞭解單位有否僭建、改建或結構性間隔改動。而不少銀行亦可讓準買家於簽合約前,透過委託律師查閱物業契據文件,以便瞭解業權狀況。買家亦可先行查看有關單位在土地註冊處之紀錄,以便查看物業有否法庭押記等產權負擔。

銀主盤買賣一般以臨時買賣合約作分界線,簽署合約後,等同買家已接受物業之業權及樓宇狀況。有別於一般樓宇買賣,可讓買家在交易期內提出業權查詢。換句話說,一般情況下,簽約後即使買方發現任何產權負擔或物業狀況問題,亦不可提出爭議。例如原業主拖欠管理費、水電費等導致物業被註追收押記令(俗稱「釘契」),買方需要自費處理及註銷有關備忘錄。又例如單位出現結構問題,如非法僭建、違例改建等,買方不可提問或異議。倘若物業附有拆卸建築物命令、翻新大廈通知,不論是否已於買賣合約前發出,銀主合約一般聲明須由買方自行負責。此外,銀主盤買賣過程中,買方不可將單位轉售,而銀主亦不會負責清理單位內之任何傢具或雜物。簡單來說,簽合約後,銀主基本上是不會負責單位之任何問題。

故此,買家在確定買入銀主盤前應先行做足功夫,事前瞭解物業狀況。如出現個別問題,買家可先行瞭解銀行是否接納有關狀況,又或是否可就有關問題找出解決方案。

王美鳳
中原按揭董事總經理

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