【王美鳳專欄】淡市轉投銀主盤尋寶 買家承造按揭要注意甚麼？

銀主盤指由承按人（銀行或財務公司）以賣方出售物業，主因是按揭借款人連月斷供無法還款，亦未能與承按人達成解決方案，最終承按人便根據按揭條款收回抵押物業。以銀主身份出售單位，將賣樓所得款項償還按揭欠款及相關損失。近月市場報道銀主盤亦加入減價行列，造就一些買家轉投銀主盤尋寶。

銀主盤以往給人錯覺是難於承造按揭，但原則上銀行審批銀主盤按揭﹐與私樓按揭沒有很大分別，同樣可根據物業估值及買家還款能力批出按揭。但若果銀主盤本身牽涉個別情況，例如業權瑕疵、凶宅、缺契、潛建問題等，便有可能影響按揭審批。不論是透過地產代理或拍賣行買入銀主盤，現時銀主大多可安排時間讓準買家視察物業，買家便可先行瞭解單位有否僭建、改建或結構性間隔改動。而不少銀行亦可讓準買家於簽合約前，透過委託律師查閱物業契據文件，以便瞭解業權狀況。買家亦可先行查看有關單位在土地註冊處之紀錄，以便查看物業有否法庭押記等產權負擔。

銀主盤買賣一般以臨時買賣合約作分界線，簽署合約後，等同買家已接受物業之業權及樓宇狀況。有別於一般樓宇買賣，可讓買家在交易期內提出業權查詢。換句話說，一般情況下，簽約後即使買方發現任何產權負擔或物業狀況問題，亦不可提出爭議。例如原業主拖欠管理費、水電費等導致物業被註追收押記令（俗稱「釘契」），買方需要自費處理及註銷有關備忘錄。又例如單位出現結構問題，如非法僭建、違例改建等，買方不可提問或異議。倘若物業附有拆卸建築物命令、翻新大廈通知，不論是否已於買賣合約前發出，銀主合約一般聲明須由買方自行負責。此外，銀主盤買賣過程中，買方不可將單位轉售，而銀主亦不會負責清理單位內之任何傢具或雜物。簡單來說，簽合約後，銀主基本上是不會負責單位之任何問題。

故此，買家在確定買入銀主盤前應先行做足功夫，事前瞭解物業狀況。如出現個別問題，買家可先行瞭解銀行是否接納有關狀況，又或是否可就有關問題找出解決方案。

王美鳳
中原按揭董事總經理

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