聯儲局若長期維持高利率 港樓要Repricing幾多？

9月26日，香港金管局發出指引，將現時物業貸款利率要求的300基點，降低到200基點，托市意味昭然若揭。金管局在新聞稿中稱，由於美聯儲3月以來已提高利率近300基點，因此額外2%壓測要求能保證「銀行按揭業務風險得到妥善管理」。

政府的動機很簡單：如果不維持樓市信心，令土地交投持續冷卻，疊加過去2年瘋狂撒幣式的財政支出，政府財政很快會陷入惡性赤字。今年頭5個月，政府賣地收入僅172億港元，和1200億的預算相距甚遠；如果當前趨勢持續，本財政年度財赤將接近1500億港元。在移民潮和人口結構老齡化導致稅基逐年減少的背景下，區區8000億財政儲備可以支撐幾年？

Photo from BusinessFocus

收入接近壓力測試要求的置業人士，大多是各行業收入水平尚可的年輕人，他們並未經歷過完整經濟週期，對金融知識的了解也不算充分；在政府淡化樓市風險的背景下，極可能倉促入市，淪為韭菜。讓我們看一下如今本地樓市的利率風險：

首先，當下美聯儲的政策簡單來說可概括為無上限加息。聯儲局主席鮑威爾已多次明言或暗示：在通脹持續高企的情況下，即使美國經濟陷入衰退或股債市持續下挫，都不會打斷加息進程，反而希望看到經濟減速（衰退）帶來的需求下降，來壓抑物價。聯儲局唯一關注的指標是失業率，但依然可以接受1%至2%失業率增幅。目前即使保守估計，到明年2月美國基準利率起碼將再升6至7碼，即150至175個基點。至於悲觀的預測，則沒人能夠給出，畢竟鮑威爾效法的沃爾克在80年代將利率一次性拉高到20%。

Photo from BusinessFocus

除此之外，儘管香港銀行體系結餘相比高峰時下跌三分之二，但區區1200億結餘在美國持續加息的情況下，必定會繼續流出。雖然不至於影響聯繫匯率，但本港銀行在資金枯竭的情況下，也必須把過去一年欠下的2.5%利差補上。

到時候，本地房貸利率增長幅度便不是金管局口中200點為上限，P按可能以6%起步，上不封頂。這也意味以9成按揭入市的購房者，每月供款額將飆升60%；若借足900萬，每月供款額將從34000元飆升至57000元，甚至更高。事實上，當下美國30年房貸固定利率已達到6.7%，明年有可能接近8%或更高。

其次，市場上目前流傳一種極為危險的說法：「美國加息雖然很厲害，但始終要降下來」，鼓吹捱貴利只是暫時的。

2008年金融危機後，美聯儲多次嘗試結束低利率環境，將利率水平拉回到此前5%左右的正常區間，最近一次溫和嘗試始於2017年初，但在達到2.4%的利率水平後，卻因為2020年的新冠疫情被迫中止加息區間。換言之，對聯儲局來說，加息從來就不只是控制通脹的手段，加息本身也是目的。在早前的演說中，鮑威爾提及「新常態」一詞，便向市場發出極清晰信號：持續20年的低息環境將會終結，市場要重新適應「資金是有成本的」這條金科玉律。

過往的樓市預測中，人們只考慮加息的短期影響：即利息大幅提高的情況下，會有部分人難以負擔貸款，因此暫緩入市，拉低需求，從而降低房價。那麼，如果美國基準利率長期維持在高位呢？這意味在美國國債的高利率面前，所有年收益低於4至5%的資產都不再具有投資價值，需要大幅度重新估價。難道香港的磚頭在流動性和抗風險能力上，會比美國國債還要強？

Photo from BusinessFocus

過去20年，全球之所以能先後湧現大量泡沫資產，罪魁禍首便是聯儲局的低利政策。而目前市場中的中流砥柱，自入市起便從未經歷過高利環境，自然認為市場充滿低成本的資金才是正常現象，就像我們在1997年的前輩認為「香港是福地，樓價只會漲不會下跌」一樣。當聯儲局開始抽水，一個個資產蓄水池便會接連爆炸：BTC價格跌去三分之二，年初還火熱的NFT藝術品交易量暴跌97%，被高估的各國貨幣價格被打回原形，恆指和美指也接連破底。

如此一來，既沒有辦法創造衍生價值，租售比又位居全球最差的本港住宅，焉有不Repricing的道理？

卓文憲

免責聲明：本網頁一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定，如因相關言論招致損失，概與本公司無涉。投資涉及風險，證券價格可升可跌。