【磚港樓市】香港樓市回落 舊樓強拍數增加 政府年底研降低門檻

踏入2022年下半年，舊樓強制拍賣申請宗數明顯有所上升，再加上2022年上半年共有13宗申請，估計今年一定遠比2021年全年共16宗申請數字多，反映市場及發展商，未有因政府早前公布於今年年底檢討及研究降低強制拍賣之申請門檻所影響，繼續默默收購舊樓以吸納市區土地。

近期受加息及環球經濟回落等因素影響，樓市充斥負面情緒，亦令樓價在剛過去的幾個月出現明顯跌幅。但以發展商的收購角度而言，他們是看中地皮素質、市區土地的罕有性及日後重建發展的長遠潛力，故未必在收購時因應市況而大幅調低收購出價，甚至有機會維持早前的出價以繼續收購行動。

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相反，以舊樓業主角度而言，經濟及樓市回落，他們因出售舊樓獲得收益，其購買力便有所提升。舉例來說，樓市回落前出售舊樓之收益，可能只夠業主於同區，購買一個400至500平方呎樓齡較新的單位，作換樓之用；但同一售樓價錢，於現時的市況下，業主可以購買一個600至700平方呎之單位，換樓後可用空間增加，生活素質有所提升，相信是舊樓業主們改變初衷，決定出售舊樓的關鍵原因。

事實上，舊樓業主還需面對物業日久失修的老問題，外牆剝落、天花滲水、地板破裂等情況於舊樓十分常見，這些裝修費用為數不少，而問題在於這些50或60年樓齡的舊樓，究竟是否值得持續浪費高昂裝修費保養？

此外，如果一座舊樓中有部份單位已出售予發展商，大廈管理亦相對變得複雜。例如，當發展商已收購超過整體一半的業權，即成為業權分數或投票權上的多數，許多時他們在大廈管理或其他事宜上的投票取向，未必會從大廈用家角度出發，繼而造成許多矛盾。

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以上觀點已較理性，多從金錢或利益角度出發，已沒有提及業主年紀漸大，行樓梯不便等人性化問題。綜合以上各點，可預料如果樓市短期內繼續維持向下或橫行狀態，舊樓業主心態或變弱，強制拍賣申請宗數相信會繼續增加。

中原測量師行聯席董事（專業估價部）
吳庭琛先生

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