【美樓市現危機】按揭息率升穿6厘 美房產指數連跌9個月 市場賭聯儲僅加息0.75厘 道指反彈2百點

美國聯儲局香港時間本周四凌晨公布議息結果，外界早前憂慮鮑威爾會狂加1厘息致美股大崩潰，但《華爾街日報》消息靈通記者昨報道指今次料僅加息0.75%。此外，按揭利率近日升破6厘且升勢未止，令全美住宅建築商協會（NAHB）房產市場指數連跌9個月，屬2年以來最悲觀。這數據反映美國白宮希望樓市冷卻以助遏通脹的願望似已初步達成，市場遂押注聯儲局加息不會超過預期，令美股三大指數昨在盤中由跌轉漲，道指倒升近200點收市。

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美國30年按揭利率近日升至6.01%，較一年的3%暴增一倍，每100萬元貸款每月供款由4216元大增至5996元，升幅達42%，外界憂樓市會大跌及觸發斷供，令近年升不停的美國樓市遇冷風。其中用以量度目前和未來的個人置業房屋銷售的相對水平的「住宅建築商協會（NAHB）」房產市場指數，由8月的49降至46，市場預期為47，是2年多以來最低的數字（去年12月高位為84），而數字低於50反映市場悲觀。

聖路易斯聯儲銀行數字亦顯示，過去2年曾暴升4成的美國樓市，終於有回落跡象，今年6月的美國新樓售價中位數為41.49萬美元，較4月份的高位45.82萬美元回落9.5%。事實上，美國白宮經濟顧問伯恩斯坦早前亦指，聯儲局正致力應對通脹上升壓力，而它今年以來連串加息行動，已經冷卻熾熱樓市，其言論映白宮「滿意」樓市下滑。

有「新美聯儲通訊社」之稱的《華爾街日報》記者Nick Timiraos在周一新發表的文章中即表示，8月CPI報告鞏固了華爾街分析師的預期，即預料美聯儲將在本周議息會議上再加息0.75厘。與此同時，芝商所的FedWatch數據同樣顯示，預計周四加息1厘的機會率，由早前的超過3成跌至僅約18%，主流意見（82%）是僅加息0.75厘。

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受不會「瘋狂」加息1厘的相對好消息刺激，美股三大指數昨跌轉升，產品零售凌厲或擁巨額現金的企業受追捧，道指成份股Nike和蘋果分別漲3%及2.5%領跑。

不過美國樓市究竟否因大幅加息暴跌，其實暫仍是未知數。因為雖然有研究機構訪問逾千名美國消費者後發現有78%受訪者預期美國樓市將大跌，但美國樓價至今實際跌仍不大。以聖路易斯聯儲銀行數字為例，6月份新樓售價中位數從4月高位跌了9.5%至41.49萬美元後，至7月又反彈了5.9%至43.94萬美元。

高盛經濟學家Jan Hatzius在9月初曾預期，美國樓市轉冷的情況雖然預料在2023年繼續惡化，同時明年美國房價增速將跌至0%，但不太可能出現「房價暴跌」這樣的情況，主要是由於新樓供應收窄的支撐和高通脹因素。對於美國經濟而言，影響也更多體現在成交量上。高盛預計2022年美國房地產GDP將萎縮8.9%，明年則進一步萎縮9.2%。

Text by BusinessFocus Editorial

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