爛尾樓業主停供潮 恐蔓延至非爛尾樓 「目前內房新供應仍在累加」

中國經濟正處在多事之秋。上個週末，河南村鎮銀行儲戶在鄭州維權時，被白衣人毆打的場面仍歷歷在目。數日後，內地23個城市共235個爛尾樓屋苑的業主便串連起來，發表《全體業主停貸告知書》，宣布停止繳納爛尾樓月供：屋苑何時復工，便何時覆繳貸款。相比起木已成舟的銀行爆煲，當下的「停貸運動」涉及面更廣，也更容易引發骨牌效應，令系統性金融風險提早爆發。

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在內地，購買樓花大多沒有建築期付款的選項，民眾在簽署購房合約後便需開始供樓。由於地產商的購房合同，和銀行的按揭合約相互獨立，即使單位後來爛尾，民眾仍有義務支付相應貸款。再者，由於內地並沒有個人破產保護制度，就算是屋苑爛尾導致業主實質上資不抵債，也必須背負幾十至數百萬的債務一世。更甚者，內地早前為防老賴，建立起一套極為嚴苛的徵信體系，如出現債務違約不僅會被禁止搭乘飛機、高鐵旅行，更不可能出境，還將「誅九族」影響子女家人求學、考取公務員或國營單位資格。

內地的爛尾樓問題並非此刻才浮現，根據國內主流房地產研究機構克爾瑞（CRIC）公布的數據，截止今年初，河南鄭州已停工項目佔在建項目比例已達到30%；另外長沙、昆明、福州、南寧、武漢等城市的爛尾比例也介乎15至25%之間。但一般民眾由於擔心斷貸可能引發的徵信花底，除非個人經濟情況實在困難，他們大多選擇和地產商交涉，同時持續供樓。或許是從鄭州儲戶高調抗議終獲5萬元保底賠償中吸取經驗，或許是隨大流獲得安全感，又或是當局並未發出強烈聲明或逮捕組織串連斷貸的運動人士，串連停貸的聲勢在過去一週忽然加強，儼然成為全國爛尾樓業主的共識。

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內地官媒《證券時報》13日在頭版文章警告稱若停貸潮蔓延，可能引發系統性金融風險。這樣的警告並無誇大，事實上風險可能以三種方式傳遞。

其一是壓制新購房需求，內地5月才推出所謂因城政策措施，平均降低房貸利率近2%，就是希望民眾購買一手樓，消化房地產企業手中庫存，舒緩後者現金流緊張問題。今年1至6月，全國商品房銷售額同比下降28.9%，已相對前五個月31.5%的下跌幅度略有改善，但相關努力可能因為民眾對房企是否有能力交樓而前功盡棄。

其次，儘管在主流民營房企中已有過半出現債務違約情況，但仍有諸如碧桂園、雅居樂這樣並未出現債務違約或屋苑停建的房企。但在民眾對整個房地產市場，尤其是民營企業不信任的背景下，這些企業依然會面臨評級被調降以及融資困難的處境，令原本尚屬健康的房企一起受害。以上兩點都會重挫房企財務狀況，令爛尾樓情況進一步加劇。

最後則是價格因素。由於目前國內房地產投資和新增供應，仍明顯快過銷售速度，房源仍在不斷累加，房價的下行壓力仍相當大。儘管目前各地政府仍希望將樓價調控在不升不降水平，但隨著主要房地產企業資金缺口進一步擴大，以及二手房價格受供需影響下行，一手樓價下行依然是板上釘釘之事。屆時，部分非爛尾樓但折價過於離譜的負資產業主，也可能加入斷供大軍。

過去20年，中國經濟一直有「房價成長 - 政府持續獲得賣地收入 - 基礎建設刺激實體經濟 - 拉動就業 - 經濟繁榮刺激房價繼續上升」的循環，但如今這一循環中的每一個環節都出現阻滯：房價成長停滯甚至下降，政府賣地收入持續萎縮，基建對經濟刺激的邊際效用遞減，就業低迷和疫情共同壓制了民眾購買力。當良性循環轉向惡性循環，政府又缺乏銀彈和魄力舒緩危機。無論是內地新購房民眾，或是過去幾年前往大灣區投資的港人，只能自求多福。

卓憲文