【樓市開Mike】香港樓市多元宇宙 二手盤屢錄蝕讓 溢價新盤火速沽清

近日香港樓市走向錯綜複雜，很多準備入市的朋友都搞不清楚現時究竟是升市還是跌市。一方面二手樓市屢錄得低於市價或蝕讓個案，另一邊廂發展商一手新盤於數小時內火速沽清，香港樓市尤如進入了一個交錯的平行時空。構成現時樓市的現象，筆者認為主要是以下3個原因：

1. 市場以用家為主

隨着各項辣招印花稅及金管局近年不斷收緊投資者按揭，令到投資者入市意慾降低，市場買家大部份為用家。用家的需要和投資者的需要並不一樣，用家會比較着重自住體驗，考慮到會所配套、裝修費用、按揭難易度等。

2.按揭問題

筆者最近遇到一個查詢案例，她購買新樓的原因是認為較容易承造高成數按揭，因為發展商提供二按支援，並且誤會30至40年的舊樓不能承造高成數按揭或未能分30年供款，其實現時按揭保險公司規條當中承造按揭年期為75減，即45年或以下之洋樓或屋苑均可承造9成按揭及最長供款年期為30年。

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3. 維修成本問題

市場很多準買家擔心舊樓有維修風險，其實30年以上之舊樓屋宇署會陸續安排驗樓，只要留意大堂管理處或土地查冊上有否維修命令便可知悉有否維修問題，或選購一些已做大廈維修工程的樓宇便可。如單位內之翻新工程費用每呎約600元至1000元不等（視乎設計），但新盤溢價往往不止每呎1000元。買家只要多做功課，在現時市況下不難買到低於市價的二手物業。

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用家心態很多時會因為貪方便而選擇購買新樓，覺得我並不是投資者，物業升值與否不是最重要的因素。筆者經常提醒大家，購買一個住宅物業往往是香港每一個中產家庭畢生最重要的投資，物業升值可以轉換或出售套現。絕對會影響到日後換樓，甚至乎退休時間或留給下一代的資產。影響甚大，大家是否應該花多些時間及心機做功課格下價呢？

邵逸文

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