【樓市開Mike】蝕讓盤不是真蝕讓 留意發展商印花稅回贈

在「冰封」香港的第五波疫情，以及美國加息的陰霾下，今年樓市屢錄得低於市價甚至蝕讓的成交。準備上車的買家入市受阻，但事實真的虧損那麼多嗎？筆者帶大家看看大眾容易忽略的真相！

新界西二手樓價近月走勢凌厲，多次創新高，相信是受惠於多個因素，包括屯馬線通車、陸路基建及毗鄰北部都會區未來大計。根據中原城市領先指數，屯門樓價於2021年升幅錄得7.3%，區內不少屋苑均錄破頂成交。不過，屯門半新盤「御半山」卻反高潮，近日錄得大幅蝕讓個案。御半山1A座中層J室，實用面積455平方呎，2房間隔，原業主2018年以769.1萬元一手購入，離場帳面大蝕119.1萬元或15.5%，屬屋苑歷來最大蝕讓幅度。

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然而，市場忽略了一個細節。翻查「一手成交紀錄冊」，付款方法中有7（e)(i)(a)項，由發展商提供物業印花稅回贈，當中涉及約80.7萬。扣除此回贈後，實際蝕讓金額為約38.4萬，遠低於帳面蝕讓金額120萬！

回歸25年，曾被指是「蟹貨屋苑」、九七年被炒高的深井浪翠園，部分業主當年「摸頂」以呎價近萬元入市，持貨25年至今，帳面只微賺幾十萬或10%。但讀者需留意，無論自住或出租，25年之租金收入或節省的租金成本是不容忽視之龐大金額，以中位數6000元計算，25年租金約為180萬元。

讀者無論購買自住物業或投資放租，都需要更宏觀計算各項開支及不同渠道的利潤，方能更勝一籌。

邵逸文

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