【樓市開Mike】香港股市與樓市關係越來越遠 「近三分二物業供滿 業主鮮有劈價」

【樓市開Mike】香港股市與樓市關係越來越遠 「近三分二物業供滿 業主鮮有劈價」

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By 邵逸文 on 16 May 2022
資深物業投資者

過去許多年,樓市與股市之間往往存在一個相關性,如果股市連跌數個月,樓市就會跟着下跌。同樣的,當股市由谷底回升數個月,樓市也會跟隨回升。97年金融風暴,股市下跌近7成,樓價也跌近7成。08年金融海嘯股市跌7成,樓價只跌了約25%。

最近股市氣氛甚差,以2021年2月高位計算下跌近37%,重回15年前之水平,樓價卻連續7週呈現升勢。在種種不利因素下,樓價是否只因剛需從此放飛自我,只升不跌呢?在筆者的角度答案是:否!

最近股市氣氛甚差,以2021年2月高位計算下跌近37%,重回15年前之水平,樓價卻連續7週呈現升勢。Photo from BusinessFocus

首先,如果股市長期低迷,香港經濟差,無論富豪、中產、平民都減少資金買樓,樓價又如何升呢?然而,股市與樓市的關係愈來愈遠,主要原因分為三點:投資者經驗愈趨成熟、香港資金及借貸比率。

股市與樓市的關係愈來愈遠,主要原因分為以下三點。Photo from BusinessFocus

投資者經驗愈趨成熟:

股市暢旺,投資者固然會獲利後,用以改善生活買樓自住,樓價固然會上升。相反股市低迷,投資者缺乏資金,樓價理應下跌。但現時投資者現金流管理較佳,當股市較差時,部分投資者將資金轉移至相對穩定的物業市場,寧願接受較低回報降低風險。

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香港資金:

在過去20年間累積了大量的資金,1997年香港銀行體系存款僅有2萬7千多億存款,但總借貸卻高達4萬1千億,資金不足有平貨都無人接到。根據金管局數據顯示,截止2021年底,香港銀行體系存款高達15萬1千億,而總借貸只有約10萬8千億。當市場資金充裕,有平貨自然有人接,令香港樓價易升難跌。

借貸比率:

97年物業投資者經常「十個煲九個蓋」資不抵債,當經濟逆轉時自然難以防守。時至今日香港約3分之2的物業已供滿,即使有按揭平均比率亦不足一半,當經濟差時業主亦需要自住,在既沒有供款壓力,又有自住需求的情況下,鮮有業主因經濟壓力而劈價沽售手中物業。

故此,近年即使股市低迷對樓市影響甚微,相反股市暢旺卻會對樓市產生支持作用。

邵逸文

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