各國陸續開關 移民盤湧現 藍籌屋苑連環劈價求售 有單位累減120萬元成交

移民個案日漸增加，本網於今日下午發佈一篇文章，指截至2月20日止一周，有2.53萬名香港居民離境，按周增加22%，是香港因疫情而實施嚴格隔離措施以來最多的一周。曾被譽為「磚頭貴過黃金」的香港樓也開始面臨沽壓，近期樓價和租金齊跌，加上美國加息周期即將殺到，或會對樓市造成雙重打擊。另外，資料顯示近期藍籌屋苑的「撻訂」和劈價個案急增，市況未見樂觀。

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根據祥益地產在其網站刊登的文章，上周至今至少錄得三宗移民盤成交，包括屯門兆麟苑、粉嶺花都、火炭華翠園。屯門兆麟苑的買家為綠表客，用白居二資格以270萬買入C座高層單位，實用面積401呎，平均呎價6733元，而原業主由放盤至今累計劈價達85萬。粉嶺花都原業主叫價750萬，後因移民計劃累計劈價120萬，最終以約630萬賣盤，較銀行估價低10％。火炭華翠園單位實用面積882呎，以1195萬賣出，平均呎價13549元，較市價低5-8%。

「撻訂」個案方面，近期有市場消息透露，東涌映灣園中層實用面積544呎的單位，在上月減價後獲買家以728萬承接，但後來新買家撻訂放棄交易，該單位再度以738萬放售。儘管該單位叫價增加了10萬，但也較上月回落3％至5％。另外，資料顯示東涌區本月僅錄得8宗成交，按月減少兩成。

另外，二手樓連續錄得低成交，多個藍籌屋苑劈價求售。港島南區海怡半島中層A室實用面積540呎的單位，原業主本來堅持最低1040萬出售，但日前妥協以1000萬放盤賣出，呎價16949元，較去年9月的價格低8％。紅磡黃埔花園低層F室實用面積466呎的單位，在減價40萬後以760萬賣出，減價達5％。此外，昨日天水圍嘉湖山莊出現一宗實用呎價低於一萬元的成交。該單位為14座低層B室單位，實用面積630呎，成交價610萬，而此前的呎價大約為10000至12000元。

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租金方面，根據中原城市租金指數（CRI），於2022年1月的二手私樓租金按月下跌1.37%，現時該指數為114.08點，於1997年7月時指數為100點。一些實用型屋苑的租金明顯下降，例如鄰近港鐵站的沙田中心租金按月下跌10.17%；屯門站上蓋的瓏門租金按月下跌5.27％。港島區多個屋苑租金下跌，南豐新邨、藍灣半島分別跌7.39%及5.4%，11號校網平價之選的嘉輝花園跌14.95%。不過一些豪宅盤的租金則現升勢，如九龍區現祟山租金升超過10％。

按照去年12月的租金回報率來看，大多數屋苑的租金回報率約為1.5%至2.5%，加上樓價未見升勢，明顯在近期跑輸其他類型的投資。以港元定期來計算，現時銀行提供年利率最高4.5%的定期存款計劃，存款期由1個星期到3個月不等。而盈富基金（2800）股息回報也高達2.84%，該基金截至今日收市報23.62港元，比今年初時升0.94%。

值得注意的是，由於美國通脹嚴重，市場預期聯儲局很快會宣佈加息，當利率上升後，按揭的供款和難度將會加大，或會進一市打擊樓價。不過也有分析繼續看好香港樓市，不擔心美國加息會影響香港，認為中國和香港的資金較美國充裕，未必會跟隨美國加息，即使加息也可能會在明年，因此不擔心今年樓市會受到嚴重影響。

Text by BusinessFocus Editorial

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