【Wendy全球樓行】情侶夾份買樓 銀行須計算分手風險「英式量出為入按揭壓測」

上回提及申請英國按揭入門，包括申請年期以及不同費用後，今次主力講英國按揭的「量出為入」的壓力測試。

在香港，申請者需要通過銀行壓力測試的「供款及入息比率」，即銀行模擬按揭利率上調的環境，在「加3厘」的加壓的情況下，測試申請人是否有充裕的供款能力。假設購買800萬元或下物業，一般的供款比率上限為60%，當然首置加上有固定受薪人士亦會比較寬鬆。

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英國壓測量出為入

然而相比香港，以收入計算供樓的支出，在英國則是「量出為入」的計算方式，即是計算所有支出後，剩餘多少資金還可以供樓，同時買樓出租的Buy To Let銀行亦會以物業預計租金收入作為批出按揭的條件。

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假設以香港收入向英國銀行申請按揭貸款10萬英鎊（約107萬港元），以25年供款，5.5厘為例計算，每月供款為614英鎊 (約6,570港元)。

銀行先會扣除每月的應繳債項例如供樓﹑信用卡分期﹑私人貸款等支出後，再會扣除個人生活開支約20%至30%，再扣減大概10%為港元兌換英鎊的匯率波動風險，剩餘收入款項不能少於614英鎊，才能通過供款測試。另外，投資的物業亦需要通過銀行125%的租金壓力測試，以5.5厘為例計算（每間銀行用的利率不同），若需要通過租金壓力測試，每月租金需達573英鎊（約6,111港元）。

申請按揭年薪不能低於2萬5千英鎊

現時英國的銀行是有最低入場薪金門檻，年薪不能少於2.5萬英鎊（約27萬港元），除此之外銀行是會追蹤每筆款項進出，需要申請解釋資金去向，目的是要釐清反洗黑錢的疑慮。

當然曾有香港的申請者會隱瞞香港借貸還款紀錄，例如有私人貸款﹑樓宇貸款，結果銀行發現申請者不誠實並要求合理解釋，甚至叫停按揭之餘，日後或影響個人信貸評級。

以下是部份夾份買英國樓，申請按揭的特殊例子，供大家參考︰

例子1︰男﹑女朋友夾份買英國樓，二人同為業主，由於沒有婚姻關係，大部份銀行需要二人各自提供財政收入，每人年收入不能少於2.5萬英鎊，才可申請按揭。原因是假設將來二人有機會「拆伙」，銀行擔心在物業供款上會爭拗，需要各自都有能力負擔供款。若二人為夫妻關係，即屬同一家庭，即使太太是家庭主婦，沒有收入，丈夫有2.5萬英鎊年薪，亦可申請按揭。

例子2︰家族集體投資多層英國樓，其中一層物業是姊夫及弟婦聯名（純粹落名投資，有免稅額），由於弟婦是自由工作者，收入難以證實，姊夫月入超過10萬港元，以為高收入可以通過按揭批核，但因銀行認為雙方不是配偶關係，不屬同一個家庭，最終不獲批按揭。一般而言，父母﹑兄弟姊妹及配偶關係可當為同一個家庭計算。

Wendy
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