【李明輝專欄】英國租樓如何避免中伏？必查業主背景、勿貪平租劏房、留位費有上限

雖然每個移英人士對租樓有不同需求，例如家庭客要近校區，上班族要近市區，不過中伏事件大抵相同。其實英國政府官方網站有租樓清單供租客參考，搵盤前不妨望望。

首先，預算方面，根據HomeLet租金指數和rightmove租金報告，可見租金按年升幅破紀錄，今年租樓可能要預多點開支。英國政府提供的參考數據，指當地人租金一般佔收入的35%，大家可以再參考各份租金報告，對比不同盤的價錢是否合理。

Photo from BusinessFocus

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搵盤方面，比較熱門的租樓網有rightmove和Zoopla，如果想專門找share house，則較多人用SpareRoom。找到心儀物業的廣告後，記得做多一步，先查清楚放盤人的背景。

如果放盤的是經紀，你可以查閲他是否「獨立補償計劃」(Independent Redress Scheme)的成員，因當局規定所有經紀都要加入該計劃，為市民設立投訴的渠道。你亦可以用英國官方HM Land Registry的查冊功能，或者到Trustpilot評價網站搜尋經紀名字，翻查其他用戶的評語。

如果放盤人是業主，你可查看他有沒有參加「認證計劃」（Accreditation Scheme），該計劃會為業主提供培訓及支援，協助他們履行法律責任。租單位（flat）的話，記得問清楚業主是否有該單位擁有權，該大廈的擁有者和按揭公司是否同意出租。避免放盤人違法出租，甚至因未能支付按揭而趕走租客。

收費方面，由2019年6月開始，業主和經紀在簽約前只可以向你收取留位費，費用不能超過一周的租金金額，而且租客之後應獲得全數退款。其他睇樓費（Viewing fee）或簽約費（ tenancy set-up fee）一概不能收取，詳情可以查閲當地的「租戶費用條例」（Tenant Fees Act）。而他們向你收費前，需加入「客戶資金保障計劃」（client money protection scheme），當局規定經紀要在網站和工作場所明確披露是否成員之一。

訂立租約的時候，業主一般應允許租客入住起碼6個月。訂金方面，如果你一年租金少於5萬英鎊，訂金最多只能等於5周的租金；如果一年租金多於5萬英鎊，則最多只能等於6周的租金。正常情況下，你可以在租約完結時獲得退款。

入住前，記得要做一個入住檢查（Inventory check）和核對入住清單（Inventory list）。當你滿意屋內條件後，可在入住清單簽署和留下副本。另外，筆者亦建議在遷入遷出租住單位前拍片影相做記錄，很多時候記錄做得不夠仔細，不夠專業，會被經紀要求賠錢整修，以前最常發生在留學生身上，一來是看不懂租約合同條款細節，二來是紀錄不夠仔細，大問題例如水喉漏水，暖氣壞了等，要立即要求業主跟進。小問題例如木板鬆、窗框木邊蛀蟲、門鎖鬆，拉櫃桶「甩咗」等，如果遇著不懷好意的業主，在租客搬出後，就會扣起部份的按金來整修，所以要留相同片作好記錄來保障自己。

租客責任方面，房屋內的的水電煤費用以及市政稅，一般由租客支付。業主一定要在屋內每層安裝至少一個煙霧報警器，以及安裝一氧化碳探測器，保障租客安全。其餘大部分裝修都應由業主負責，例如房屋結構、排水渠、衛生配件、熱水供應等。

其實在香港預先租屋比較理想，因為好的校網的租盤早已瘋搶。加上港人在當地沒有Credit Check（即是調查租客在英國的家庭收入及以往租務記錄）曾有個案打算租住校網較好的Kensington，但業主要求需一次過繳付兩年租金，差不多交40萬港元，十分誇張。

另外亦要留意，不要租劏房，因為沒有確實地址不利找工作。在倫敦部份大屋會劏出多個細房，沒有確實地址，上報的地址跟政府登記的有出入，無法建立信用評級，日後找工作﹑申請銀行賬戶﹑按揭借貸等比較麻煩。

Sakura Global 櫻之環球置業市場分析及研究部主管李明輝
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