【李明輝專欄】英國租樓如何避免中伏?必查業主背景、勿貪平租劏房、留位費有上限

【李明輝專欄】英國租樓如何避免中伏?必查業主背景、勿貪平租劏房、留位費有上限

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By 李明輝 on 12 Dec 2021
Sakura Global 櫻之環球置業市場分析及研究部主管

雖然每個移英人士對租樓有不同需求,例如家庭客要近校區,上班族要近市區,不過中伏事件大抵相同。其實英國政府官方網站有租樓清單供租客參考,搵盤前不妨望望。

首先,預算方面,根據HomeLet租金指數和rightmove租金報告,可見租金按年升幅破紀錄,今年租樓可能要預多點開支。英國政府提供的參考數據,指當地人租金一般佔收入的35%,大家可以再參考各份租金報告,對比不同盤的價錢是否合理。

英國政府官方網站有租樓清單供租客參考,搵盤前不妨望望。
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訂立租約的時候,業主一般應允許租客入住起碼6個月。
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搵盤方面,比較熱門的租樓網有rightmove和Zoopla,如果想專門找share house,則較多人用SpareRoom。找到心儀物業的廣告後,記得做多一步,先查清楚放盤人的背景。

如果放盤的是經紀,你可以查閲他是否「獨立補償計劃」(Independent Redress Scheme)的成員,因當局規定所有經紀都要加入該計劃,為市民設立投訴的渠道。你亦可以用英國官方HM Land Registry的查冊功能,或者到Trustpilot評價網站搜尋經紀名字,翻查其他用戶的評語。

如果放盤人是業主,你可查看他有沒有參加「認證計劃」(Accreditation Scheme),該計劃會為業主提供培訓及支援,協助他們履行法律責任。租單位(flat)的話,記得問清楚業主是否有該單位擁有權,該大廈的擁有者和按揭公司是否同意出租。避免放盤人違法出租,甚至因未能支付按揭而趕走租客。

收費方面,由2019年6月開始,業主和經紀在簽約前只可以向你收取留位費,費用不能超過一周的租金金額,而且租客之後應獲得全數退款。其他睇樓費(Viewing fee)或簽約費( tenancy set-up fee)一概不能收取,詳情可以查閲當地的「租戶費用條例」(Tenant Fees Act)。而他們向你收費前,需加入「客戶資金保障計劃」(client money protection scheme),當局規定經紀要在網站和工作場所明確披露是否成員之一。

訂立租約的時候,業主一般應允許租客入住起碼6個月。訂金方面,如果你一年租金少於5萬英鎊,訂金最多只能等於5周的租金;如果一年租金多於5萬英鎊,則最多只能等於6周的租金。正常情況下,你可以在租約完結時獲得退款。

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入住前,記得要做一個入住檢查(Inventory check)和核對入住清單(Inventory list)。當你滿意屋內條件後,可在入住清單簽署和留下副本。另外,筆者亦建議在遷入遷出租住單位前拍片影相做記錄,很多時候記錄做得不夠仔細,不夠專業,會被經紀要求賠錢整修,以前最常發生在留學生身上,一來是看不懂租約合同條款細節,二來是紀錄不夠仔細,大問題例如水喉漏水,暖氣壞了等,要立即要求業主跟進。小問題例如木板鬆、窗框木邊蛀蟲、門鎖鬆,拉櫃桶「甩咗」等,如果遇著不懷好意的業主,在租客搬出後,就會扣起部份的按金來整修,所以要留相同片作好記錄來保障自己。

租客責任方面,房屋內的的水電煤費用以及市政稅,一般由租客支付。業主一定要在屋內每層安裝至少一個煙霧報警器,以及安裝一氧化碳探測器,保障租客安全。其餘大部分裝修都應由業主負責,例如房屋結構、排水渠、衛生配件、熱水供應等。

其實在香港預先租屋比較理想,因為好的校網的租盤早已瘋搶。加上港人在當地沒有Credit Check(即是調查租客在英國的家庭收入及以往租務記錄)曾有個案打算租住校網較好的Kensington,但業主要求需一次過繳付兩年租金,差不多交40萬港元,十分誇張。

另外亦要留意,不要租劏房,因為沒有確實地址不利找工作。在倫敦部份大屋會劏出多個細房,沒有確實地址,上報的地址跟政府登記的有出入,無法建立信用評級,日後找工作﹑申請銀行賬戶﹑按揭借貸等比較麻煩。

Sakura Global 櫻之環球置業市場分析及研究部主管李明輝
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