【龔成專欄】無首期上車卻見樓價無限上漲點算好? 投資房託基金可享樓市升幅 領展是優質之選

【龔成專欄】無首期上車卻見樓價無限上漲點算好? 投資房託基金可享樓市升幅 領展是優質之選

Finance Investment
By 龔成 on 25 Jul 2021
專欄作家

【引言】不少市民都渴望買樓卻無法儲到足夠首期上車,看着樓價年年上升心中滿是苦水,財經書籍作者兼股評人龔成建議,資金不足付首期買樓但想享受樓市升幅的投資者可考慮買入「房託基金」。理由是雖然利用銀行按揭貸款買樓在樓市上升時,業主會因槓杆效應令所享受的回報率獲放大,但跌市時虧蝕其實一樣會放大,樓市暴瀉時小業主更有負資產的風險。反觀「房託基金」因分散投資而且按規定要把淨收入9成或以上分派給基金持有人,故理論上較為安全,不失為小股民一個收息及「買樓投資」的代替品。不過龔成坦言,香港房託質素參差,購買前要仔細分析。他認為現時市場上的房託基金以「領展(823)」較優質,但股價同樣會波動,故買入前一定要先做功課。

【買樓收租的替代方法】

若一個人不夠資金買樓,但又怕樓價上升的風險,其中一個對沖的方法就是購買房地產信託基金(Real Estate Investment Trust Fund,REIT),就能作為相關的替代品(當然無法完全對沖)。即是說,無論是資金不足付首期買樓,又或是不想買樓但又想享受樓市的升幅,房託都能成為一個替代之選。

投資房託基金如領展,有機會享受樓價的升幅。Photo from 投資房託基金如領展,有機會享受樓價的升幅。

--房託是物業組合--

買入房託就如同買入一個物業組合,雖然所買的只佔一小部分,但卻能享受當中的升值潛力,以及當中所分派的租金收入。投資者可在股票市場上買入房託,如同買股票一樣,十分方便,不過在港上市的房託不多,只有約十隻,所以投資者選擇有限。

而房託跟股票不同的是,房託受《房地產基金守則》規限,規限房託要將除稅後淨收入的90%以上分派予單位持有人,保障了持有人的利息收入,同時限制了管理層主導的因素,將焦點集中於該物業組合的質素上。

投資者除了要留意房託擁有物業本身的質素外,亦要分析其潛力,例如屋邨商場一向是較低檔次的價值,估值只屬一般,但在翻新及居民消費力提升的前提下,潛力則不容忽視,而這就是投資者要分析的。所以,買房託與買樓一樣,同樣需要對當中的物業作出分析,甚至是實地考察。因為如同買樓收租一樣,若房託擁有的物業升值時,該房託的價格亦會上升。

--買樓與房託之別--

雖然兩者有相類的地方,但當中亦有不少不同之處,其中一項就是自主性,自己買樓無論在決定權,以及管理方向都會由自己處理;反之,持有房託的小股東則缺乏話事權,只能依靠管理層的決策與管理。當然兩者間沒有那一個較好,只視乎投資者自己的取向,例如對一個認為買樓是一件麻煩事的人來說,房託當然較優。

另外,由於近年政府的各種打擊樓市措施,令買賣物業的成本上升,同時限制多多,故此在買賣成本,以及流動性方面(如套現),房託則遠勝於自行買樓。而房託另一個優勢,則是買到一些自己買不到的物業類別,例如要買入一個商場,一般人根本難以做到。不過房託相比起自行買樓,用途方面則遠不及。至於自行買樓,好處是除用作投資外,亦能用作自住,又或自行分割創富等,用途方面則較有彈性及有自主性。自己買樓無論在決定權,以及管理方向都會由自己處理;反之,持有房託的小股東則缺乏話事權,只能依靠管理層的決策與管理。

買樓雖然有風險,但彈性大,若自住防守性更強。Photo from 買樓雖然有風險,但彈性大,若自住防守性更強。

--兩者風險不同--

而在風險方面兩者亦有不同,自行買樓由於每次的金額大,往往只能集中在一層物業中,這就會面對集中風險。反之房託由於資產龐大,所買入的是多個物業,因此在風險方面會較低。同時,由於自行買樓一般涉及借貸,所以有機會出現負資產的情況,而房託輸到盡亦只是零,可見兩者風險不一。

不過要注意的一點是,房託在股票市場上市,價格會較為波動,例如某房託只持有一個商場,而這商場租金收入穩定,各方亦沒有太大的變化,但由於在股票市場上市,因此價格除自身的情況外,亦會受各種外圍因素影響,例如股市的氣氛、資金流向等,都會對其股價造成影響。

--借貸--

自行買樓的另一不同之處,就是借貸,利用借貸去買樓是大部人都會做的事,以小本創造資產,令回報放大(當然,若不幸樓價下跌,借貸會令虧損放大)。雖然我們買房託時都可以以借貸形式去購買,但始終難以做到自行買樓的效果,這無論在借貸的百分比上,還是息率方面,自行買樓這方面都是較優的。

另外,借貸買房託面對的斬倉風險亦較高,當市況波動時,房託將受多種因素而影響股價,而股價的表現將構成斬倉的可能,因此若屬股價較波動的房託,這方面的風險較高,因此這方法只合較高階的投資者。相比之下,自行買樓的斬倉風險則不一樣,供款人只要每月依時供樓,就算樓價因外圍因素而大跌,銀行亦不會追差價,斬倉的風險較低。

最後要提提各位,香港房託參差,買入前一定要仔細分析,了解該房持有那些物業,質素如何,並翻查過往的派息情況,從而作出全面的評估。而暫時就個人所見,領展(0823)是其中一隻較優質的,但股價都會波動,因此買入前都要做功課。

首期不足但看好樓市的投資者,可考慮買房託基金。Photo from 首期不足但看好樓市的投資者,可考慮買房託基金。

廣告
廣告

==================================

龔成老師簡介

‧ 暢銷書《股票勝經》、《選股勝經》、《年報勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》作者

‧ 理財真人Show 節目擔任致富教練

‧ 曾接受港澳多個傳媒訪問

‧ 過往於銀行從事投資相關工作多年

‧ 曾在萬多元月薪狀態下,憑股票累積數百萬財富

‧ 現為全職投資者,擁過千萬財富

‧ 於網上分享投資心得,瀏覽量過百萬,為人氣博客,解答網友理財問題逾20,000條

‧ 專欄作家

‧ 擁財務學學士學位

‧ 股票課程導師,香港及澳門學生人數逾4,000人

‧ 過往10年投資成績,過半能獲利超過1倍以上

Facebook 專頁「龔成」粉絲人數超過200,000人

==================================

Text by BusinessFocus Editorial

免責聲明:本網頁一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦,讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定,如因相關言論招致損失,概與本公司無涉。投資涉及風險,證券價格可升可跌。

 

【了解更多最快最新的財經、商業及創科資訊】

👉🏻 下載 BusinessFocus APP

👉🏻 立即Follow Instagram businessfocus.io

👉🏻 追蹤 Telegram頻道 BusinessFocus 財經商業資訊站

最新 金融投資熱話專頁 MarketFocus