【龔成專欄】無首期上車卻見樓價無限上漲點算好？投資房託基金可享樓市升幅領展是優質之選

By 龔成 on 25 Jul 2021

專欄作家

【引言】不少市民都渴望買樓卻無法儲到足夠首期上車，看着樓價年年上升心中滿是苦水，財經書籍作者兼股評人龔成建議，資金不足付首期買樓但想享受樓市升幅的投資者可考慮買入「房託基金」。理由是雖然利用銀行按揭貸款買樓在樓市上升時，業主會因槓杆效應令所享受的回報率獲放大，但跌市時虧蝕其實一樣會放大，樓市暴瀉時小業主更有負資產的風險。反觀「房託基金」因分散投資而且按規定要把淨收入9成或以上分派給基金持有人，故理論上較為安全，不失為小股民一個收息及「買樓投資」的代替品。不過龔成坦言，香港房託質素參差，購買前要仔細分析。他認為現時市場上的房託基金以「領展（823）」較優質，但股價同樣會波動，故買入前一定要先做功課。

【買樓收租的替代方法】

若一個人不夠資金買樓，但又怕樓價上升的風險，其中一個對沖的方法就是購買房地產信託基金（Real Estate Investment Trust Fund，REIT），就能作為相關的替代品（當然無法完全對沖）。即是說，無論是資金不足付首期買樓，又或是不想買樓但又想享受樓市的升幅，房託都能成為一個替代之選。

Photo from 投資房託基金如領展，有機會享受樓價的升幅。

--房託是物業組合--

買入房託就如同買入一個物業組合，雖然所買的只佔一小部分，但卻能享受當中的升值潛力，以及當中所分派的租金收入。投資者可在股票市場上買入房託，如同買股票一樣，十分方便，不過在港上市的房託不多，只有約十隻，所以投資者選擇有限。

而房託跟股票不同的是，房託受《房地產基金守則》規限，規限房託要將除稅後淨收入的90%以上分派予單位持有人，保障了持有人的利息收入，同時限制了管理層主導的因素，將焦點集中於該物業組合的質素上。

投資者除了要留意房託擁有物業本身的質素外，亦要分析其潛力，例如屋邨商場一向是較低檔次的價值，估值只屬一般，但在翻新及居民消費力提升的前提下，潛力則不容忽視，而這就是投資者要分析的。所以，買房託與買樓一樣，同樣需要對當中的物業作出分析，甚至是實地考察。因為如同買樓收租一樣，若房託擁有的物業升值時，該房託的價格亦會上升。

--買樓與房託之別--

雖然兩者有相類的地方，但當中亦有不少不同之處，其中一項就是自主性，自己買樓無論在決定權，以及管理方向都會由自己處理；反之，持有房託的小股東則缺乏話事權，只能依靠管理層的決策與管理。當然兩者間沒有那一個較好，只視乎投資者自己的取向，例如對一個認為買樓是一件麻煩事的人來說，房託當然較優。

另外，由於近年政府的各種打擊樓市措施，令買賣物業的成本上升，同時限制多多，故此在買賣成本，以及流動性方面（如套現），房託則遠勝於自行買樓。而房託另一個優勢，則是買到一些自己買不到的物業類別，例如要買入一個商場，一般人根本難以做到。不過房託相比起自行買樓，用途方面則遠不及。至於自行買樓，好處是除用作投資外，亦能用作自住，又或自行分割創富等，用途方面則較有彈性及有自主性。自己買樓無論在決定權，以及管理方向都會由自己處理；反之，持有房託的小股東則缺乏話事權，只能依靠管理層的決策與管理。

Photo from 買樓雖然有風險，但彈性大，若自住防守性更強。

--兩者風險不同--

而在風險方面兩者亦有不同，自行買樓由於每次的金額大，往往只能集中在一層物業中，這就會面對集中風險。反之房託由於資產龐大，所買入的是多個物業，因此在風險方面會較低。同時，由於自行買樓一般涉及借貸，所以有機會出現負資產的情況，而房託輸到盡亦只是零，可見兩者風險不一。

不過要注意的一點是，房託在股票市場上市，價格會較為波動，例如某房託只持有一個商場，而這商場租金收入穩定，各方亦沒有太大的變化，但由於在股票市場上市，因此價格除自身的情況外，亦會受各種外圍因素影響，例如股市的氣氛、資金流向等，都會對其股價造成影響。

--借貸--

自行買樓的另一不同之處，就是借貸，利用借貸去買樓是大部人都會做的事，以小本創造資產，令回報放大（當然，若不幸樓價下跌，借貸會令虧損放大）。雖然我們買房託時都可以以借貸形式去購買，但始終難以做到自行買樓的效果，這無論在借貸的百分比上，還是息率方面，自行買樓這方面都是較優的。

另外，借貸買房託面對的斬倉風險亦較高，當市況波動時，房託將受多種因素而影響股價，而股價的表現將構成斬倉的可能，因此若屬股價較波動的房託，這方面的風險較高，因此這方法只合較高階的投資者。相比之下，自行買樓的斬倉風險則不一樣，供款人只要每月依時供樓，就算樓價因外圍因素而大跌，銀行亦不會追差價，斬倉的風險較低。