【武漢肺炎】武漢肺炎讓香港樓市慘過「沙士」?也許想多了!

【武漢肺炎】武漢肺炎讓香港樓市慘過「沙士」?也許想多了!

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By雲狄 on 23 Jan 2020 Senior Digital Editor

香港樓價過去一年多在高位橫行,中原城市領先指數(CCL)呈現疑似雙頂型態,最近更遇上武漢肺炎,香港政府於1月22日宣布首宗確診個案。過去數年,相信大家也聽過身邊親戚朋友發表「如果沙士重臨,我一定會買樓!」的言論,但問題是,究竟爆發疫症是否必然導致樓價大跌?真相或許令上車族失望。香港曾於2009年爆發豬流感疫症,超過兩萬二千人確診,15人死亡,但期間CCL受惠金融海嘯後的股市及經濟復蘇,上升了15%。這反映相對於疫症,香港樓價其實更受宏觀經濟指標如失業率及樓市參與者的購買力(源自資產及可用收入)主導。

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2003年沙士期間,香港樓價出現熊市三期終極一跌,源於當時環球經濟跟隨美國步入衰退,香港的失業率在沙士爆發前已高於7%,而CCL亦處於下行趨勢,沙士疫情不過是令樓市雪上加霜的「最後一根稻草」。及至今天,香港即使經歷長達半年的反修例示威,失業率只微升至3.3%(集中在飲食、零售及旅遊業,預計農曆新年後還會再升,但仍跟沙士時期相差甚遠)。飲食、零售及旅遊從業員的人均收入不算高,本身未必是香港樓市的參與者,這些行業的失業率上升,對香港樓價影響有限。香港今時今日的樓價,主要由「新香港人」及「父幹」購買力支撐,目前看不到武漢肺炎及尚未完全平息的示威浪潮會大幅削弱上述兩個群組的購買力。

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再者,香港的樓市確實存在剛性需求(參考每年輪候居屋的人龍已可略知一二),政府又放寬了首次置業的按揭成數限制,允許售價在八百萬港元或以下的單位做九成按揭,為樓市購買力提供一定支持。樓價只要從高位下調10-15%,恐怕已吸引大量買家進場撈底。除非香港經濟因武漢肺炎出現嚴重衰退,否則香港樓價很難再現1997-2003年間高達六、七成的跌幅。

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Text by BusinessFocus Editorial

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