氣候變化對房地產的影響突顯深入瞭解投資風險評估實踐需求

By PR Newswire on 13 Feb 2019

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- 城市土地學會和Heitman聯合發佈新報告《氣候風險和房地產投資決策》

華盛頓2019年2月13日電 /美通社/ -- 全球多學科房地產組織城市土地學會（Urban Land Institute，簡稱ULI）與全球性房地產投資管理公司Heitman LLC (Heitman)聯合發佈新報告。報告強調，在氣候變化的影響下，我們迫切需要加深對整個行業投資風險的認識。報告還指出，Heitman和其他領先公司已採取積極主動的應對措施，力求站在風險緩解策略的最前沿，並準確地評估風險，從而做出合理的投資決策。

這份名為《氣候風險和房地產投資決策》(Climate Risk and Real Estate Investment Decision-Making)的報告探討了當前用來評估和緩解房地產行業所面臨的氣候風險的方法，包括災害等因氣候變化直接引發的風險，以及階段性風險，例如監管變化、資源可用性和地段的吸引力等等。對房地產行業而言，這兩種類型的風險都會對公司財務產生影響，包括導致營運成本增加和物業價值縮水等。報告融匯了歐洲、北美和亞太地區超過25位投資者和投資經理以及現有研究的觀點。

ULI全球行政總裁W. Edward Walter表示：「瞭解和緩解氣候風險對房地產投資者來說是一個複雜且不斷變化的挑戰。海平面上升和熱應力等風險將日益突顯個別資產和地段，甚至整個大都市區的脆弱性。報告顯示，Heitman和ULI的其他主要成員正在優先考慮這一問題，並積極採取應對措施，以更好地評估並制定緩解策略。以投資組合、物業和全市的實際情況為出發點，加強彈性，即應變能力是保持競爭力的關鍵。把氣候風險考慮進去正在成為我們行業的新常態。」

Heitman行政總裁Maury Tognarelli說：「對投資經理和投資者來說，房地產行業的機會正在顯現，可以更好地評估氣候風險並有效應對氣候變化對資產和投資組合可能產生的影響。在氣候變化帶來的相關風險上，現在我們有更精確的前瞻性數據可以利用了。因此在考慮如何為投資項目投保和構建投資組合時，這個行業可以將氣候風險考慮進去。總之，我們希望這份報告能夠帶動房地產行業參與者展開廣泛討論，最終改善客戶和相關方的投資成果。」

報告稱，整個房地產行業才剛剛開始制定更先進的策略來識別、瞭解和管理風險，並且在很大程度上依靠保險來應對與氣候變化相關的大部分短期金融風險。然而，雖然在風險較大的地區，保險仍是一種普遍的選擇，但投保並不能讓投資者避免資產流動性的減少。這一點，再加上保險可用性和成本未來可能出現的變化，促使越來越多的投資者和投資經理開始尋找將氣候風險納入投資流程的新方法，其中包括：

用地圖來確定當前投資組合和潛在收購項目會因氣候變化直接遭受的風險；
將氣候風險納入盡職調查和其他投資決策流程；
針對面臨風險的資產，採取應對氣候變化所需的額外的設施調整和緩解措施；
研究各種緩解風險的策略，包括投資組合多樣化和直接投資針對特定資產的緩解措施；
與決策者合作制定加強本地彈性的策略。

無論資產是否已經受到氣候變化的直接影響，報告指出，「投資者應將氣候因素視為對利益相關者應承擔的信託責任的一個必要方面，而這也是發現會從氣候變化中受益的市場和資產的機會。」雖然早期這樣做的投資者已經投入資源來瞭解並提高對氣候風險的認識，但在未來幾年，這種做法可能會變得更加複雜。

「這個行業需要能夠更好地衡量價值影響，在做出未來決策時，依據定量，而非定性方法來理解風險，以及為保護自己的資產而投資緩解策略，進而可能獲得的投資回報。」

報告稱，雖然氣候風險意識正在增強，但報告的受訪者並沒有僅僅因為風險的存在，就捨棄了有吸引力的投資市場。受訪者還強調，針對容易受到氣候變化直接影響的市場，需要採用「明智而巧妙」的投資方法。

報告表明，領先的投資經理和機構投資者已相繼開始審視其投資組合的風險抵禦能力。這方面的審視有助於發現海平面上升、洪水、暴雨、水應力、極端高溫，森林火災和颶風造成的脆弱性和影響。其中包括短期因素，例如樓房租戶的業務中斷以及因物業磨損加劇而導致的營運和資本成本增加。

該報告還介紹了Heitman對新興技術的使用，這項技術將下一代氣候圖與房地產數據相結合，以便管理氣候風險。該技術的提供者使用科學氣候模型來預測全球長期的氣候變化影響，並指出受極端天氣事件，以及海平面上升等長期擾亂行業發展的因素的影響程度。報告還顯示了Heitman如何將分析納入投資決策，並指出該公司還考慮了資產及其所在社區是否以及如何開始緩解氣候風險。報告稱，「氣候風險評估是Heitman在構建全球房地產投資組合時所採用的整體方法的一部分。如果投資組合確實會面臨高於目標的風險，則可以透過限制新的收購項目或退出面臨特定風險的現有資產來逐步重新平衡投資組合。」

報告稱，整體而言，該行業需要瞭解因氣候變化直接引發的風險對定價的影響，以及未來隨著資產和市場流動性受到影響，氣候變化可能對資產估值造成更大衝擊。報告給出了加強這方面認識的幾個步驟，具體如下：

在年度和季度報告中加強對氣候風險的分析。這有助於提高投資經理和投資者的認識，並幫助做出改變。
利用大數據來更好地瞭解資產流動性和價值變化的模式以及天氣預報。
與保險業合作，瞭解數據並獲取有關氣候變化如何影響保費和保險範圍的知識。
與易受影響的地區的市領導合作，為全市在制定和實施緩解直接引發的風險與階段性風險的策略上提供支持。

報告結論指出，「最終，市場將對高風險資產重新定價並向下調整，從而把資本重新投入預計能更好避免這些特定風險的地段和個別資產。對於那些沒有做好準備的投資者來說，這個過程將是艱難的，而準備充分的人就有可能勝出。」

《氣候風險和房地產投資決策》由Heitman、歐洲ULI和ULI的可持續發展和經濟績效中心(Center for Sustainability and Economic Performance)聯合制作。該中心領導並支持房地產和土地利用專業人士投資高能效、健康，有彈性和可持續的建築和社區。

城市土地學會簡介

城市土地學會是一個由旗下成員支持的非營利性教育與研究機構，致力於在推動負責任的土地使用，以及在全球建立並促進社區的持續繁榮發展上發揮領導作用。該機構成立於1936年，目前在全球擁有42,000多名成員，關注土地使用和開發學科的各個方面。欲瞭解更多信息，請瀏覽uli.org或在Twitter、Facebook，LinkedIn和Instagram上關注該機構的動態。

Heitman簡介

Heitman LLC創立於1966年，是一家全球性的房地產投資管理公司，旗下管理資產約為420億美元。該公司的房地產投資策略包括直接投資物業的股權或債務資本化，或房地產上市公司的證券。Heitman為全球客戶群服務，包括北美、歐洲、中東和亞太機構、養老金計劃、基金會，公司和個人投資者。Heitman總部位於芝加哥，在北美，歐洲和亞太地區設有辦事處，員工超過325人，提供從特定學科到本地洞察等專業知識與服務。