中國嚴查200萬富人香港及海外資產 中國富豪陷境外逃稅風暴 離岸信託要徵20%重稅 內地人半年花千億買港樓恐成絕響

今年上半年有破紀錄的近1萬名內地客花逾千億港元在香港買樓，但這場樓市小陽春或成為絕響？據報道，中國擬加大力度追查逃稅，會調查中國富豪過去多年透過「離岸信託」在香港及外國持有的投資，就其收益追收兩成稅款，而且部分個案追溯年期據報可超過25年（遠至2000年）！有報道指出，估計中國或有近200萬名擁超過1000萬人民幣身家的富人持有海外資產，他們或將成為重點調查對象，理由是中國要徹底堵截及阻止中國富有家庭每年把萬億元的資產從內地偷偷轉到香港及外國。外界關注這場追稅風暴若擴大，香港地產甚至整個經濟會否有再陷入冰河期的風險？

今年上半年，香港私人住宅市場錄得9,776宗以普通話拼音姓名登記的買家個案，成交總值達1,071億港元，不但創下歷來半年新高，更是相關統計首次突破千億元。就在內地資金重新成為香港樓市重要動力之際，北京近期卻把稅務監管的聚光燈，轉向內地高淨值人士及富豪多年來放在香港、新加坡、開曼群島及英屬維爾京群島等地的離岸資產。

根據中國財政部及國家稅務總局7月24日發布了兩份離岸信託個人所得稅文件，正式把財產注入信託、信託存續期間的投資收益，以至信託終止清算等環節，納入一套具體的申報及徵稅框架。當中最受市場關注的，是相關財產轉讓所得、利息、股息及紅利所得，原則上適用20%個人所得稅率。

消息公布後，市場很快出現「中國向離岸信託本金徵收20%重稅」、「內地人買港樓等於逃稅」，甚至「200萬中國富豪將被全面追稅」等說法。然而，細看法規，情況並非如此簡單。新規的真正重點，不是禁止居民持有境外資產，也不是直接向整筆信託本金徵收20%，而是以「實際出資、實際控制及實際受益」為基礎，穿透信託、空殼公司及其他法律安排，計算中國稅務居民在境外取得而應申報的所得。

分析指出，中國針對的是過往不少高淨值家庭會把上市公司股權、股票、現金、基金或物業放入離岸信託，再由信託持有開曼或英屬維爾京群島公司。這些架構以往未必違法，亦可具有資產隔離、繼承安排、家族管治及保障未成年受益人等正當功能。不過，在稅務處理上，部分人士長期依賴一種操作邏輯：只要信託沒有把收益正式分派給個人，個人便沒有取得收入，也就毋須向中國政府申報，故實質上形同逃稅。

按照中國7月公布的所得稅新規定，內地居民個人把財產放入離岸信託時，會被視為進行了一次財產轉讓。應課稅的並非整筆資產價值，而是財產放入信託時的市場價值，扣除原值及合理費用後的增值部分；相關財產轉讓所得適用20%稅率。換言之，一項原值1億元、放入信託時市值1.5億元的股權，理論上需要納稅的「財產轉讓所得」是5000萬元，若以20%稅率計算，便應該課稅1000萬元。

內地居民以個人設立的離岸信託，以及由信託持有、控制或管理的境外實體，一旦在港成立之後，在存續期間產生的股息、利息及資產買賣收益，不論有沒有實際派發給設立人或受益人，同樣要按年向中國報稅。即是無論是「利息、股息、紅利所得」，均須繳納約20%稅款。

但這次中國的大型追稅行動最令內地富人不安的，不是稅率，是可追溯年期的問題。英國《金融時報》早前引述官員、銀行界及家族辦公室人士報道，部分境外投資收益個案被查至2000年，即是追溯期可超過25年。另有深圳家族辦公室的客戶被要求處理2017年至2022年的境外資產收益。相關人士所面對的覆核年期差異很大，並非所有納稅人都採用同一標準。其實中國《稅收徵收管理法》早已訂明，若被認定為偷稅、抗稅或騙稅，追徵則不受年期限制，即是擁無限追溯期，這令到不少在外國有資產的內地人甚為憂慮。

新離岸信託公告其實設有過渡安排。居民個人在2023年至2025年間把財產放入離岸信託而尚未繳付的稅款，須在公告實施後90日內申報，期間不加收滯納金；2026年1月1日以前，居民離岸信託在存續期間產生的收益，也須在90日內按「利息、股息、紅利所得」補報，同樣不加收滯納金。

但這未能安撫人心，因市場上有人根據2025年的《胡潤財富調查報告》，推算出中國有近200萬名身家超過1,000萬元、並持有境外資產的富裕人士，恐怕他們將成為這次調查的主要對象。在種種「追稅風暴」陰霾之下，地產代理消息指過去兩個月香港樓市急降溫，不少內地富人取消了在港置業的計劃。分析更擔心的是，由於中國追查逃稅的追溯期可長達10年以上，這可能會令到不少內地人急於把在港離岸信託所持有的物業賣走，盡快變成現金及轉到海外，以免巨額資產被當局凍結或扣查，導致香港樓市出現沽售潮。

有投資業人士認為，過往部分客戶選擇香港，確實是希望利用不同司法管轄區之間的資訊差異，延遲或減少申報，從而避稅或逃稅。但隨著新規定要求受託人核算信託不同類別的收益，協助納稅人提交財務報表、營運收益、資產清單及組織架構等資料。未來香港私人銀行、信託公司、會計師、律師、估值師及家族辦公室的工作，將不只是成立公司和信託，而是每年追蹤稅務居民身份、資產成本、收益分類、境外稅款抵免及家族成員的實際控制權。

但不少投資者的疑問是，為何中國最近才突然大幅加強追查走資及境外逃稅？有分析認為，這可能是因為不少內地省市鑑於樓市冰封、地皮賣不出，入不敷支，故急需額外財政收入（如逃稅的罰款）。根據財政部數據，2025年地方政府國有土地使用權出讓收入降至約4.15萬億元人民幣，按年下跌14.7%，較2021年高峰約8.7萬億元大幅減少。與此同時，稅務機關透過境外（特別是香港）金融帳戶資料及個人所得稅申報紀錄，更容易識別境外收入與已申報所得之間的差異，令追查逃稅更容易。

對香港而言，今年上半年近萬宗、逾千億元的內地背景買家成交，也許未必會就此成為「最後盛宴」，但買盤結構很可能出現變化。純粹追求資產隱蔽、稅務遞延及把收益長期留在離岸架構內的需求，可能逐步減少；只餘下以永久移居、教育、自住、企業國際化及正式財富傳承為目的，而且願意承擔透明申報成本的資金，仍會繼續在香港買樓。故香港未來一段時間的樓市及經濟，暫不宜過分樂觀。

Text by BusinessFocus Editorial

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