香港樓市7月成交暴跌4成 2個月內52宗撻訂慘輸1.4億元富豪卻擲3億買長實半山兩豪宅豪宅賣的是樓還是階級幻覺？

By Chant Zhao on 04 Aug 2026

香港樓市同日上演兩個世界，最新土地註冊處統計顯示，7月份住宅買賣個案大跌超過四成至4462宗，整體大眾市場觀望氣氛濃厚，在6月及7月合共更有大約52名買家撻訂痛失近1.37億元訂金。然而與此同時，頂級豪宅市場卻看似不受影響，有實力買家即逆市買樓，豪擲近3億元掃入長實集團（1113）旗下港島半山波老道豪宅「應天」兩個上下連貫單位。

另有數據顯示，香港樓市轉勢變弱後，新買家對樓價前景感憂慮，不惜慘痛撻訂逾百萬元也要取消交易！其中今年7月全港新盤共錄得33宗終止買賣合約（撻訂）個案，較6月增加14宗，宗數大升約73.7%。然而，若按已披露的成交紀錄估算，7月沒收的撻訂訂金則大約為5921.5萬元，較6月的7726.9萬元減少約23.4%。若6月至與7月合計，兩個月共有52宗撻訂個案，損失1.365億元，即平均每名買家損失約262萬元之多。

成交急縮四成億元豪宅照樣秒殺

土地註冊處公佈統計，2026年7月住宅買賣合約僅錄得4,462宗，按月急挫41.7%，成交金額同步大跌44.6%至419億元。相較6月份超過7,600宗的登記量，單月縮減超過3,000宗交易。交投量突然縮水四成，仍然反映主流買家的信心相當脆弱。

部分一手新盤甚至出現撻訂潮，單月錄得數十宗取消交易，沒收訂金達數千萬元。對依賴按揭的家庭而言，息口、就業前景、首期與供樓壓力缺一不可。樓價即使未大跌，只要收入增長追不上供款，入市便等於押上未來二三十年的現金流。等待，不再是錯失機會，而是自保。

與大眾住宅的冷清形成鮮明對比，超級豪宅交投卻驚人地強勁。長實旗下港島半山波老道21號豪宅項目第二期「應天」，同日接獲高端買家豪擲近2.91億元，一口氣買入11樓及12樓同號09室兩伙大宅，實用面積各2,137平方呎，分別以逾1.42億及逾1.48億元售出，呎價約66,500元及69,608元。同座向、上下層連購的策略，既能滿足資產配置需求，又可提供家族分層居住的極高私密性，顯示富豪資金對極高端物業的渴求未減。

按揭型買家退場 Cash King鎖定稀缺資產

大眾住宅與超級豪宅出現徹底脫鉤，背後是兩種截然不同的資金邏輯。普通家庭置業極度依賴按揭成數、按揭利率及就業穩定度，換樓鏈一旦受阻，大眾市場隨即陷入停滯。相比之下，億元級豪宅買家多數以現金全數支付或具備極高資產流動性，短期利率波動對其購買決策影響極微。高淨值人士更關注資產避險、家族財富傳承及稀缺核心地段的不可複製性。

數據顯示，高端住宅市場早已獨立走高。中原地產研究指出，2,000萬港元以上的高價住宅成交量及金額均顯著上升，而世邦魏理仕（CBRE）數據更顯示逾億元豪宅交投大增，當中不乏來自內地及海外的家族辦公室資金。當普通業主為二手樓降價放盤、新盤買家陷入撻訂泥沼之際，富豪階層反而在供應增加、議價空間擴大的市場窗口期內，集中資金將核心豪宅收歸囊中。

全英文高級感還是文化失根？

樓市分化的同時，新盤包裝手法亦激起文化與商業的激烈碰撞。前行政長官梁振英日前公開發文，對近年部分香港新盤「只有英文名、沒有中文名」的現象提出嚴厲批評。其指出香港作為中英雙語社會，發展商主要銷售對象亦包括華人，捨棄中文名稱刻意營造英文「高級感」，有「扮鬼」、以外語抬高身價之嫌。諸如 Sierra Sea、KOKO HILLS、NOVO LAND 甚至帶有社交媒體符號的 #LYOS 等項目，均成為爭議焦點。

地產代理則從商業運作角度作出回應，指出發展商面臨「好名已被用盡」的現實困局，生僻字容易重複或難讀，因此選用英文品牌更有利於國際宣傳與品牌統一。然而，樓名演變實質上記錄了香港社會的心態轉變——由六七十年代務實的「大廈」、「樓」，演變至九十年代的「花園」、「山莊」，再到千禧年後的「皇者」風采，直至今日的純英文標誌。究竟屬於國際化市場行銷的必然趨勢，還是對在地文化認同的忽視，值得深刻反思。

香港樓市不再是一個單一運行的整體，而是裂變為兩個運行軌跡完全不同的平行星球。一邊是大眾置業梯隊的審慎觀望與利率掙扎，另一邊則是金字塔頂端資金對極致奢華與資產安全感的不屑一顧。當樓盤連名字都試圖擺脫傳統文化枷鎖、追逐抽象的「高級感」時，香港地產市場賣的早已不只是磚頭與居住空間，更是階級劃分與財富標籤。極端分化究竟屬於市場自我調節的暫時現象，還是社會貧富與資產差距擴大的長期警號？留給整個城市的，將是更深層次的考驗。