【張明珠專欄】日本住宅區民宿恐迎末日 觀光廳首允地方政府「歸零」全面封殺

不少香港人熱衷於投資日本物業，早年希望透過經營Airbnb等民宿賺取較高租金回報。然而，面對日本當局近期對民宿實施「由上至下」的全面封殺，不少香港業主大惑不解，日本明明正大力發展旅遊業，為何卻偏偏要對民宿「趕盡殺絕」？有消息指，日本觀光廳已作出歷史性的方針轉變，容許地方政府將民宿營業日數直接「歸零」，預計在2026年下半年，日本整體民宿市場生態將面臨大洗牌。

觀光廳出「終極辣招」 允地方政府合法禁絕民宿

隨著國際旅客大幅增加，日本各地正面臨嚴重的「過度旅遊」問題。根據2018年實施的《住宅宿泊事業法》，一般住宅在向當地政府申報後，每年最多可營業180日。然而，大量民宿深入一般住宅區與學校周邊，隨之而來的深夜噪音、遊客不分時間隨意棄置垃圾、陌生人頻繁進出等問題，引發各地居民強烈不滿。

面對無法遏止的居住環境惡化，觀光廳決定轉向以「保護居民生活環境」為優先。當局預計將於本月底前發送正式通知，允許各地方政府依據當地實情制定地方條例，將特定區域的民宿每年營業日數上限直接設定為「零日」，容許地方政府合法且全面地禁止民宿經營。

日本對民宿態度大逆轉

要看懂這場政策風暴的前因後果，必須從日本兩大核心法律——傳統的《旅館業法》及現代的《住宅宿泊事業法》（民泊新法）的立法本質與演變說起。

日本最早的《旅館業法》可追溯到1958年。其立法核心將地方政府的授權監管界線劃得非常清晰，明確定位在維護「公共衛生」和「善良風俗」這兩大基石上。地方政府在發放酒店牌照時，可以附加必要條件，例如要求旅館加強清潔消毒、嚴格控制噪音、確保房間有適當的光照與通風，或擴大「敏感設施」（如學校、保育園）周邊的限制。然而，這類權限總體偏向技術性的「微調細則」，地方政府只能在中央既定框架內行事，無權對市場進行系統性的宏觀調控。

及至2018年，共享經濟在全球迅速擴張，舊法根本無法應對雨後春筍般冒出的網絡短租民宿。於是，日本政府量身制定了《住宅宿泊事業法》（民泊新法）。新法與舊法最大的差別，在於其立法目的破天荒地將「防止生活環境惡化」及「社區生活質量」提升至法律的最高目標。

第18條讓地方政府全方位圍剿

為了徹底落實保護社區的目標，民泊新法透過「第18條」，賦予了各地地方政府極大的「自由裁量權」。只要地方政府認為有必要，就可以直接通過地方條例，對民宿進行無上限的限制。

正因為有了這招「撒手鐧」，面對居民因噪音、垃圾、治安問題而日益高漲的反對聲音，各地政府紛紛合法合理地對民宿展開全方位圍剿。除了觀光廳最新允許的「歸零」方案外，不少地方政府亦已利用條例削減營業日數，例如東京豐島區正檢討推出「84天方案」，將法定的180天上限大削，讓投資者無利可圖。

此外，不少地方政府亦劃定特定地域或學校周邊全面禁止民宿營運，甚至增設極苛刻的營運條件，包括強制要求設立「常駐管理人員」、建立明確且即時的「投訴處理機制」，甚至立法限制旅客在「深夜辦理入住」等。

2026下半年迎市場大洗牌 轉向《旅館業法》成出路

日本全面收緊民宿政策，並非一時的政治口號，而是有強大的法律演變作為後盾，政府已徹底向「本地居民的生活安寧」傾斜。市場分析指出，隨著觀光廳的新政策出台，全日本預期將迎來一波地方條例規制強化潮。對於主要依賴Airbnb等平台進行的「投資型民宿」而言，未來的法規風險極高，隨時可能因地方條例而一夜間無法營業。相對地，有意長期經營的投資者，預計將加速轉向申請規範更為嚴格、但可全年365日營業的《旅館業法》。

張明珠Anvy

Sakura Japan & Global創辦人

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