【Wendy全球樓行】3次加息 稅務加辣 澳洲樓市全面承壓 悉尼墨爾本樓價料未來1年至少跌7%

受加息陰霾影響，澳洲房地產市場走勢正陷入兩極化。地產平台Domai 最新預測指出，受到高利率及聯邦預算案稅務改革等，澳洲樓市正全面承受壓力。未來12個月，悉尼樓價預計大跌 7%，墨爾本更有機會重挫 8%，坎培拉樓市亦預料轉趨疲弱。

澳洲央行（RBA）在 2026 年上半年連續三度加息，將基準利率調升至4.35厘，徹底抵銷了 2025年的三次減息。

悉墨兩大龍頭失速 議價空間擴大現滯銷潮

Domain 首席住宅經濟學家鮑威爾（Nicola Powell）表示，悉尼、墨爾本及坎培拉買家通常借貸較多，對利率變動最為敏感。房地產數據分析公司Cotality6月份的報告已證實，全國住宅價格在5月已停止增長，悉尼和墨爾本更率先回落。不過，由於近年樓價累積升幅巨大，今年首季仍有96%住宅轉售帳面錄得盈利，創2005年以來最佳表現。

然而，兩地市況轉弱已是不爭事實。房地產數據平台Spachus Aus報告顯示，過去三個月墨爾本有近80%的物業、悉尼有 72% 的物業，最終成交價均低於叫價。墨爾本房屋中位價為92萬澳元，成交中位價僅89.55萬澳元，平均減2.45萬澳元；悉尼中位價135萬澳元，成交價平均下降2.5萬澳元。

研究機構SQM Research數據顯示，5 月份墨爾本高達4.7萬伙放盤中，有8,932伙已滯銷超過 180天。市中心物業更嚴重，1,171伙放盤中有460伙放盤超半年，仍無人問津。悉尼亦有 6,785伙放盤超過六個月，佔市場約17%，其市中心近一半放盤超過80 天。目前全國25.38萬伙放盤中，有近 7.4萬伙放盤超半年，比例持續緩慢上升。

樓市繼續向下 毋須急入市

隨着聯邦政府改革負扣稅（negative gearing）及資本增值稅，投資者競爭大減，特別是市中心公寓市場。澳洲政府為壓抑二手樓炒風並鼓勵新建住宅供應，推出重大稅制改革，並在2027年7月1日 正式生效實施 。當中，負扣稅限制，即投資「二手物業」的淨虧損將無法再抵扣其他個人收入；而且負扣稅優惠將僅限於新建住宅。

另外，資本增值稅折扣亦有調整。取消持有資產滿12個月即可享有的50%資本增值稅折扣。然而，新建住宅物業的投資者可繼續享有原有的50%折扣優惠，且此項稅改有一年的過渡期。

有業內人士指，市場預計短期內樓價仍會下跌，買家毋須急於入市，反而現階段應把握機會議價，目前買賣雙方存在價格落差，隨着市場趨向平衡，買家將擁有更大議價能力。

珀斯布里斯班逆市暴漲 首度超越墨爾本

與陷入低迷的墨爾本截然不同，布里斯班、阿德萊德及珀斯由於住房供應嚴重不足，即使按揭利率超過6厘，但當地的租金回報率高，例如布里斯班住宅收益率約2.9%，公寓約3.7%，空置率僅 0.8%，能抵銷月供成本，加上有大批跨州富裕移民手持現金流入，吸引大量資金進場。

珀斯與布里斯班更被譽為近年澳洲房市的「兩大雙子星」。根據KPMG及各大銀行的最新預測，珀斯2026年預期全年樓價增幅高達12.8%至13%，高居全澳之冠，近一年累計暴漲 24.3%，住宅中位數衝上1,017,698澳元。布里斯班亦緊隨其後，預期今年增長9%至 10.9%，近一年暴漲19%，住宅中位數達到 1,101,151 澳元。這兩大城市的房價中位數更在今年首度雙雙突破 100萬澳元大關，歷史性首次超越墨爾本中位數的約82.8萬澳元。

雖然雙子星城市表現瘋狂，但 2026 年下半年市場已出現微妙變化。珀斯經歷兩年多暴漲後，5 月份樓價錄得微跌 0.1%，是兩年來首次。而布里斯班則受到聯邦最新的負扣稅稅務政策修改衝擊，別墅價格已被推至極高，導致不少資金流向性價比更高的聯排別墅（Townhouse）或公寓，今年公寓的增長表現反而跑贏別墅。

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