去年底神預言樓市見底 施永青再預測今年樓價可大漲兩成 指投資者狂湧入致樓價偏熱 樓價6年或狂飆85%

本港樓市今年升勢強勁，扭轉以往3年多的跌勢，半年來樓價累計升幅已達1成。去年11月成功預言「樓價已見底、牛市已重臨」的中原集團創辦人兼主席施永青表示，今年的香港樓價升勢比不少市場人士預期還要快、還要急，主要是因為投資者入市比例提高。施永青形容目前樓市「有少少偏熱」，但情況不至於「病態」，始終對比過去數年累積的樓價跌幅，香港樓市現時還在「追落後」，而他維持今年全年香港樓價上升約20%預測。

曾被部分網民譏為「燈神」的施永青，近日則已變回「樓神」，不少網民後悔去年沒聽取施永青的預言入市買樓。事實上，施永青去年11月預言樓市見底，料未來6年樓價有機會累升85%的時候，中原城市領先指數（CCL）只是143.03，但截至今年5月底，CCL在半年內已累升10%至157.45；若與去年3月低位134.89比較，累漲幅度更達到16.7%！

施永青則認為，下半年香港樓價料將維持升勢，因為現時住宅市場需求依然較供應強勁，成交數量維持高水平，但下半年升幅將不如上半年急速，主因是上半年屬於「追落後」性質。施永青指出，自從樓價重返升軌之後，投資者入市情況增加，帶動樓價向上，造成循環，繼而吸引越來越多投資者盲目入市，令整體市場運作未必完全理性。不過，香港財政赤字剛剛有好轉，他相信短時間特區政府未必會推出很「辣」的政策壓抑樓市。

施永青又指，目前樓市已經不再是單純由用家主導，市況開始吸引越來越多投資者盲目入市，令整體市場運作未必完全理性。他認為目前樓市出現輕微偏熱情況，但仍未至病態，因早前樓價曾大幅回落，故維持全年樓價約20%的總升幅預測。但他期望升幅可以溫和一些，避免樓價和用家購買力脫節，致用家需求受到壓抑。至於學生宿舍市場方面，他認為香港教育產業的發展前景非常好，學生宿舍市場需求仍未飽和，現時學生宿舍回報率約5厘，預計投資回報還會上升。

施永青看好樓市並非「得個講字」，而是選擇「身體力行」真金白銀入市。施永青有份間接持股的FIFE INVESTMENT LIMITED（公司股東為施永青基金有限公司），去年已先後斥資逾億元，購入九龍站擎天半島、奧運站柏景灣、帝柏海灣，以及何文田新盤等大約6個單位。施永青之後「沉寂一輪」，至近日FIFE公司再度入市，剛以820萬元購入鰂魚涌太古城天山閣一個582平方呎兩房單位，折合實用呎價14,089元，與市場估價貼近，這是施永青（持股公司）今年首度增持物業，若連同太古城交易計算，FIFE公司過去一年已動用逾1.1億元購入7伙住宅單位，料這7個買入單位的估值升幅超過1成，即是帳面賺逾1000萬元！

【中原施永青去年11月驚天預言：樓市見底牛市重臨 未來6年樓價或升足85%】

那麼作為中原集團主席的施永青，究竟曾作出甚麼預言？背後理據為何？ 2025年11月，當分析師對香港樓價仍抱持「審慎樂觀」甚至「防守」態度時，施永青已在旗下報章專欄大膽預測本港住宅市道已確認見底回升，預計3年內中原城市領先指數會較2025年3月的年內低位134.89，大幅反彈41.85%，衝越2021年高位，即重返191.34的歷史紀錄。他又進一步估計樓市升浪可持續6年，2031年香港樓價較2025年3月低位料可累漲85%，CCL可衝高至250。

施永青當時強調香港樓市已見底，料牛市重臨，未來六年樓價與2025年3月低位比較，有機會累升高達85%。施永青當時解釋他看好香港樓價，香港樓市具有明顯的周期性。這波跌市前後歷時三年，跌幅約三成，與1997年至2003年那場跌足六年、蒸發七成的「大蕭條」相比，今次調整相對溫和。基於他相信的「樓價物理定律」，施永青認為「樓價跌得愈厲害，反彈的勢頭亦會愈強勁」。由於今次樓價跌得相對溫和，所以他估計今次樓價的反彈也會比較溫和。施永青推算今次反彈雖然不會像2003年後那樣狂升五倍，但香港樓市「起碼」可以突破2021年歷史高位（中原城市領先指數CCL 191.34點）。

所以施永青預期，與2025年3月的低位134.89點相比，未來3年，香港樓價保守升幅可達41.85%；但如果上升浪可持續多三年，那麼至2031年， 中原城市指數將可升至250點水平。即是說，「我預期這個上升浪可持續六年，由2025年升至2031年。與低位134.89點相比，升幅可達 85%」。施永青其後接受傳媒訪問時，更笑稱香港樓價真實升幅恐不止此數：「我係見好先話好、我已經㩒住自己唔講咁好！」

施永青對香港樓價反彈的最堅強論據，與聯匯制度有關。因他認為港元與美元掛鈎，而美元走弱及貶值將是下一階段的主旋律。他以金價的凌厲升幅為喻，暗示同樣作為「實體資產」的香港物業磚頭，將在未來貨幣貶值的浪潮中被動升值。施永青認為：「港元與美元掛鈎，而美元貶值將是下一階段金融市場的主旋律，港元將陪同美元一起貶值。我們只要看看金價的升幅，就不難想像，同樣作為實體資產的樓宇，升起上來可以多凌厲了。」

對於政府聲稱未來三四年有十萬伙潛在供應，施永青質疑這數字可能做不到，「由於之前房地產市場不景氣，很多發展商都減少了土地方面的投資，同時亦減慢了施工速度，令未來的樓宇供應嚴重追不上市場需要。政府稱未來三至四年可以有十萬個單位的潛在供應，看來不易達標。」他認為發展商「少做少錯」的策略，將導致未來幾年出現供應斷層，當「樓宇供應一旦斷崖，政府想補救亦無能為力。屆時，不可思議的樓價，也會被供不應求的環境合理化。」

當時在各大地產討論區，施永青的言論引發了近乎一面倒的質疑。有網民質疑施永青身為地產代理老闆，言論存在巨大的利益衝突。更譏諷他是「燈神」，因為「人工不加，樓價再升一倍又如何？」不過到了7個月後的今天，暫時證明錯的是網民，施永青才是「真樓神」。

Text by BusinessFocus Editorial

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