【張明珠專欄】世界大亂引爆資金大逃亡 日本躍升全球資產終極避風港

每天打開新聞應用程式，不是地緣衝突、戰爭，就是通脹急升與股市大震盪。在這個動盪的 2026年，若依然認為「持有現金最安全」那便很容易被通脹侵蝕辛苦賺來的血汗錢。近年除了投資黃金抗通脹外，亦有不少家族辦公室及資金轉移投資日本實體物業保值。而日本更徹底成為海外資金的「終極避風港」。

日本國家旅遊局（JNTO）公佈的最新數據，受地緣政治影響， 受中東局勢惡化、航班停飛影響，中東前皇遊客大跌30.6%，降至1.67萬人次。由於中國政府呼籲避免赴日，3月中國大陸遊客大幅減少55.9%，僅29.16萬人，減幅進一步擴大。然而，此消彼長之下，韓國及台灣卻分別大增15%至79.56萬人及激增24.9%至65.33萬人，彌補了中東及中國旅客缺口。

更重要的是外資投資日本卻是陷入「瘋搶」的狂熱，由於日圓低水下，現在的日本，不論是住宅、辦公室還是商廈，都正處於「瘋搶」的狀態。現在全球多個地區面臨大選動盪或深陷地緣爭端。相較之下，日本政局的穩定，對於手握巨資的主權基金或富豪而言，資產會否因為政治因素被凍結或沒收，是首要的考量。日本擁有健全的法治體系，對私有產權給予絕對保障。由大阪世博後，本行查詢大額物業投資增加逾6成，當中不乏為新加坡及印度的基金投資，而且金額為70億至100億日圓不等。

資金與人流的雙重湧入，令日本地價迎來井噴式增長。根據2026年3月公佈的公示地價，日本全國平均地價上漲 2.8%，創下32年來新高。現實中的搶盤程度，遠比這「2.8%」的數字來得驚人，其中東京商辦市場正經歷一場嚴重的「供需斷層」， 東京辦公室降至 2.1% 的空置率，這絕對不是炒作，而是真實的剛性需求。為了在缺人潮中搶奪人才，日本企業不惜重金將總部搬遷至東京車站、麻布台等超甲級核心區。基本上核心區一有物業釋出，隨即有數十家公司排隊諮詢，仲介的生意根本應接不暇。

過去的港人散戶投資日本物業，只希望是「lump sum」細的銀碼大約幾十萬買一間小公寓 ，賺取7至8厘的租金，但現時散戶投資者寧願花上逾百萬，甚至幾百萬港元，購買大阪或東京核心地段的塔樓，如不計及匯率，賺取逾20%的樓價升幅。

另一群買家則是港人家族大額投資酒店﹑商廈項目，由於競爭對手是基金一起「搶貨」及競價，三﹑四年前投資酒店及商廈，不論是物業質素及位置仍有得選擇，但現時因為貨源不足，很難有較好的選擇，而且買家一直提升金額，例如旅遊區的質素不錯的酒店由叫價約20億﹑30億日圓，不斷提升至約100億日圓才成交。雖然目前中國旅客減少，但是對於外國人投資日本狂熱仍是持續。

張明珠

Sakura Japan & Global創辦人

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