【張明珠專欄】日本法例高度保障租客權益租客擁優先續約權業主不准隨意加租

By 張明珠 on 24 Feb 2026

Sakura Japan & Global創辦人

近年越來越多香港人選擇移居日本，當中以首都圈東京最受歡迎。初到貴境，解決居住問題自然是首要任務。很多香港人在東京租樓時，往往會習慣性地代入香港的「租樓思維」，結果在睇樓或簽約時遇上不少文化衝擊。其實，日本的租務市場法規完善，且整體傾向上非常保障租客。

告別「生約死約」日本兩種租約大不同

在香港租樓，我們最熟悉的是「一年死約、一年生約」。但在日本，租約主要分為「普通租賃契約」與「定期租賃契約」兩種，兩者的權力傾斜度大有不同。當中最常見、極度保障租客的為普通租賃契約，通常為期兩年，這種租約的最大特點是租客擁有絕對的「優先續約權」。只要期滿時租客願意支付續約金，通常為一個月租金，業主是不可以中途要求解約或擅自逼令租客退租的，這代表只要租客按時交租，基本上可以一直住下去。

另一種則是定期租賃契約，類似香港定死某一個期限，當租約到期時，合約即告終止，業主有權收回房屋。這通常適用於業主未來打算收回自住的物業。由於這種合約無法保證續約，對租客來說較為不便，因此在市場上不如「普通契約」受歡迎。為了吸引租客，這類單位的租金通常會比市價平。

無論簽訂的是哪一種契約，日本法律都容許租客在中途提出解約，通常需提前一至兩個月通知。另外，合約一旦生效，業主是絕對不能將「普通契約」單方面更改為「定期契約」的，大家簽約前務必看清條款。

業主無權「話加就加」租金調整需雙方同意

在香港，每逢租約期滿，業主根據市況大幅加租是家常便飯。但在日本，物業出租後，業主是不得任意更改租金金額。日本調整租金的唯一時機，落在合約更新期間，通常是合約更新前的 3 至 6 個月。然而任何租金的調漲，都必須經過業主與租客「雙方同意」才可實行。如果作為租客認為加幅不合理並予以拒絕，業主其實很難強行加租；反之，如果租客要求減租，也必須得到業主首肯。這種機制確保了租金的穩定性，讓租客大有預算，不會因為突然被大幅加租而被迫搬遷。

日本真正的「吉屋」

香港的租盤，無論多殘舊，通常都會配備基本的冷氣機、雪櫃，甚至有部分是「連傢俬電器」放租。然而，基於日本的風俗民情，日本人非常重視個人空間和衛生，極度習慣自己購買全新的傢具和電器。因此，日本的租盤絕大多數是徹頭徹尾的「吉屋」，沒有雪櫃、洗衣機、床，很多時候連冷氣機和天花板的燈泡都欠奉。

對於初到東京的香港人來說，在搬屋預算中，需預留一筆可觀的資金來購置全屋家電及傢具。相反，如果打算在東京買樓收租的投資者，也不用特地花錢配置家電，因為原汁原味的「空屋」反而最受日本本地房客青睞。

租客終極護身符

在香港退租時，因為牆身花痕或少許損耗而被業主扣除按金的糾紛屢見不鮮。但在東京，自 2004 年起實施的地方法規「東京賃貸住宅紛爭防止條例」，為租客提供了強大的保障。這項條例明確釐清了業主與租客的維修責任。簡而言之：凡是經年累月所導致的自然耗損，以及日常正常使用下產生的痕跡，依法業主都不能向租客索償，也無權扣除按金。

以下這些香港業主可能會要求賠償的情況，在東京全部屬於「自然現象」，租客無須賠償，其一為更換門鎖，只要租客沒有毀損或遺失鎖匙，退租時的換鎖費用由業主承擔。其二，因日照等自然現象引起的牆紙褪色。其三，因雪櫃排氣而導致雪櫃後方的牆紙變黑，屬自然耗損。其四，安裝設冷氣機而在牆面留下的孔洞或傷痕，貼海報、掛畫釘牆後撕下來造成的牆紙微小傷痕。其五，放置梳化、床等重型傢具而導致的地毯凹痕。只要是正常生活使用，退租時就不用提心吊膽，這項條例大大減少了退租時的糾紛，也讓租客住得更加安心。