【張明珠專欄】日本樓價升不停 買家易忽略隱藏成本 買樓雜費可達8% 日本養樓成本不容忽視

隨著日圓匯率持續處於歷史低位，加上過去一年日本樓市展現驚人的升值潛力，日本樓市成為國際資金的避風港。然而，外資的強勢加入不僅推高地價，更帶動日本本地樓市貸款餘額攀升至約 113 兆日圓，按年增長 7.8%，刷新近9年紀錄。為了維護市場公平性，日本政府近月宣布重大稅制改革，將著手取消海外買家在買樓時的仲介佣金消費稅豁免。

過去，海外買家在日本置業支付給仲介公司的手續費被界定為「輸出類型服務」，可豁免 10% 的消費稅，這使得海外投資者的交易成本長期低於日本本地買家。然而，該項政策紅利即將結束。日本政府宣布自 2026年10月 起，海外買家支付的仲介佣金將恢復徵收10%消費稅，旨在糾正「外國投資者佔優、本地買家蝕底」的現象。

其實在日本，外國人購買日本物業的流程大致可分為五個步驟。首先是揀盤與提交買付證明書，買家需填寫申請書以表達購買意向及提出價格，這也是議價的關鍵時機。其次是日本獨有的「重要事項說明」，在正式簽約前，必須由持牌的「宅地建物取引士」向買家詳細解釋物業產權、法規限制及防災資訊，確保買家知情權。

隨後進入簽署合約與支付訂金階段，訂金通常為樓價的5%至10%。第四步為結算過戶，買家在交樓日支付尾數及稅費，並由司法書士代辦產權登記。最後一步則是申報與繳稅，等待政府寄發相關稅單。若採現金交易，由睇樓到收樓，整個過程通常需時1至2個月。

置業人士往往只聚焦於樓價本身，卻忽略了置業的「隱藏成本」。綜合市場數據，購買日本樓需預留樓價的 5% 至 8% 作為一次性雜費。

這筆費用包括法定的中介手續費、印花稅、以及登記產權所需的「登錄免許稅」和司法書士費。值得留意的是，交易完成後約半年，買家還會收到一張由地方政府寄出的「不動產取得稅」繳費單，稅率約為住宅評估價的3%。不少海外新手因未預留此筆資金而大失預算。

除了入場費，持有期間的「養樓」成本亦不容舵忽視。日本業主每年需繳付固定資產稅及都市計劃稅；若購買公寓大廈，每月還需繳納管理費及「修繕積立金」。後者為強制性儲蓄，用於大廈未來的大型維修，且金額往往隨樓齡增長而上調。

2025 年上半年，東京 23 區新樓買家中海外人士比例升至 3.5%，引起國土交通省密切關注。該批熱錢主要集中於東京都心五區及核心車站圈的大型寫字樓、出租住宅、物流設施及零售物業。相較之下，大阪在世博概念炒作告一段落後，資金熱度略有回落。日本銀行數據顯示，2025年9月本地樓市貸款餘額達到大約113兆日圓，按年增長7.8%，為近9年高位，反映銀行仍是積極放貸。

外資熱錢推高地價的副作用是導致投資回報率有所下滑。日本央行提醒，雖然租金水平呈上升趨勢，但物業風險溢價正在收窄。在目前的市場環境下，「揀啱盤」遠比「多買盤」重要。物業的地段優勢、租客質素及用途細節，將是決定未來投資回報表現的核心關鍵。

張明珠

Sakura Japan & Global創辦人

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